北京7月二手房成交均价首次破万 创历史新高

　　二手房市场在连续四个月成交量达2万套左右后，业内外都预言随着累积需求的逐步释放，下半年二手房市场将难以为继，会逐渐回归到一个相对较低的合理水平。而作为2009年下半年的开端，七月市场价量在高位上又一次明显上涨，市场意料之外地持续走热，逼近2.5万套，创2009年的历史新高，环比上涨7.37%。与此同时，二手房均价达到10280元/平米，成交均价首次破万。

　　成交量

　　在成交高位中上涨7%，接近2.5万套

　　据中原地产三级市场部根据北京市房地产交易管理网存量房网签数据分析，7月北京二手房网签达到24916套的历史新高，这不但是在6月份23205套的成交高位上继续上涨7%以上，而且让成交量接近了2.5万套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅网签成交量持续上涨，尤其是3月份凸显井喷式增长，环比上涨幅度达113.09%，4月网签交易量更是突破20000套。

　　而进入5月，首现2009年二手交易的下浮，下降幅度为8.27%，但交易量基本与3月持平，仍在高位徘徊。进入6月后，京城二手网签交易持续活跃，交易量纪录屡被打破。

　　7月，中国银监会表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”政策，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，但从7月京城网签交易量来看，影响不甚明显。

　　对比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，与7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量仅为10998套，环比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　这是今年3月开始，首次低于11000套。有业内人士分析认为，部分购房者由于房价持续走高而放弃购买，是导致交易量下降的主要原因。

　　据记者了解，今年新房价格上涨速度很快，远洋一方、卡夫卡、首城国际中心等楼盘单价都上调了数千元，这直接减弱了新房市场的购买力。

　　与此同时，7月份新房市场遭遇了最显著的“捂盘”质疑，7月份有25个住宅类楼盘新获预售许可，新增的供应套数在5000套以上，但是开发商实际开售的房源仅2600余套，且有多个楼盘领证未开盘，供应量不足是导致交易下降的另一原因。

　　与新房相比，二手房市场的供应相对稳定，加上价格具有一定优势，因此很多刚需人群转向购买二手房，这导致了二手房交易上涨，一手房交易量下降。

　　成交价

　　成交均价环涨3%，首次突破万元

　　与成交量同时持续上涨的还有成交价。据链家地产市场研究部统计数据分析，7月份全市二手房均价已达10280元/平米，环比涨幅达3%；这也是二手房成交均价首次破万。

　　对此，链家地产市场研究部认为，高涨的需求是刺激业主心理预期走高、房价上涨的原动力。累积的需求经历过2008年的价格相对低点和2009年年初的平稳，对于短期内过快上涨的价格一般难于承受，反而是新增需求对于相对较高的房价承受能力较强。

　　7月份需求的一大特点就是，部分未消化累积需求转为隐性观望需求，而新增需求成为迫切刚性需求。

　　中原地产三级市场部的统计也显示，中高档二手商品房价格大幅上涨后的6-7月，部分刚性需求的自住型消费者持观望态度，交易占比降低至50%，改善型消费者的占比持平仍为25%左右，小部分投资客及持“通胀预期”观点将资金投入不动产的消费者陆续进入市场，占比达25%左右。这部分人也是支持7月市场成交量和成交均价上涨的主要动力。

　　7月份二手房楼市还有一个显著特点是，成交总价向中高总价位转移，尤其是150万-200万房产成交量上涨最为突出，成交量环比上涨17%左右。链家地产市场研究部认为，这一方面源于中大户型成交的上涨，另一方面源于单价的快速上涨。