32层农民房挑战商品房 深圳"小产权房"调查

　　位于龙岗区龙华镇牛栏前村的小产权房华侨新苑，直接盖到了32层。记者骆昌威 摄

　　地点：深圳宝安龙华东环路附近

　　主角：32层的楼盘成当地地标性建筑，附近有商场、学校、食肆、停车场等

　　事件：每天前来买楼看楼的人络绎不绝

　　调查：该楼盘是小产权房，只有集体房产证

　　策划：柯学东

　　文：王纳、龚夷菲

　　在深圳宝安龙华东环路附近，一个高大气派的楼盘正拔地而起。32层的地标性建筑，附近商场、学校、食肆、停车场一应俱全，买房还可以申请5年的贷款，每天前来买楼看楼的人络绎不绝，俨然就是一个正在热销的商品房楼盘！

　　然而，当记者进去咨询时，售楼小姐开口第一句却是：“我们这是小产权房，只有集体房产证”……

　　当楼市即将回暖这一说法开始刺激百姓神经的时候，深圳的农民房（小产权房）又开始了新一轮的疯狂！——除了照常打低价牌外，从建筑质量和配套服务等方面也向商品房发起了冲击，甚至村委会可以给购房者提供长达5年的贷款！

　　低廉的价格、完善的配套、中长期的贷款，让农民房看起来的确很诱人。事实上，中央去年已经叫停农民房，但也明确要保护已经购房者的利益，深圳人大目前也在制定相关的法规整治农民房。这成了一场与时间的赛跑，在具体政策还没出台前，不少买家和卖家都想抢时间炮制一个“米已成炊”的既定事实，也许这是引发农民房新一轮发展的原因，也许这也是农民房最后的疯狂！

　　中央农村工作领导小组办公室主任：

　　不许再建

　　小产权房

　　在结束不久的全国“两会”上，针对小产权房“四处开花”的现象，全国政协委员、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文强调“绝对不允许再建”。

　　有媒体报道，陈锡文在政协小组讨论时表示，小产权房为《土地管理法》明确禁止，因此绝对不允许再建，同时对于小产权房建设过程中的违法行为应当追究官员责任。但他也表示，对于已购小产权房的普通百姓的合法利益，有关部门则应该研究政策加以保护。

　　名词解释

　　小产权房

　　俗称的“小产权房”其实是指在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，属于农民房的一种。

　　1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中，分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。这也导致小产权房拿不到国家颁发的产权证，因此也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。

　　记者观察：

　　32层农民房自称地标性建筑

　　深圳市宝安区龙华街道的东环路附近，在一栋栋10余层高的楼房中间，陡然耸起一个32层的大型楼盘群，4栋32层高楼拔地而起，占地面积约4000平方米左右，附近居民都称其为“龙华新地标”！昨日，记者见到了这个可媲美商品房的农民房。

　　这个大型楼盘名叫“华侨新苑”，属于龙华街道牛栏前村。附近相当热闹，各种商铺、小馆子一应俱全，还有一家快餐店。另外，菜市、超市、商场、停车场都有，停车场收费还和深圳关内一样，每小时收5元。记者从“华侨新苑”的立体模型看到，这个楼盘的规模较大，地下5层是大型购物商场，旁边还规划了学校和咖啡馆。

　　买50平方米以上的房可向村委会贷款

　　在“华侨新苑”的售楼部，有2名售楼小姐，却是一副买不买随便你的样子。售楼小姐开口第一句就是：“我们这是小产权房，是村委会和我们公司合作开发的，只有集体房产证。”售楼小姐在介绍楼盘前，就先告诉记者，这是村委会和开发商盖给村民的福利房，房产采取由村民转让给购房者的形式签订合同，购房者只能拿到转让合同，但没有房产证。

　　接着售楼小姐还向记者透露，他们还可以向购房者提供贷款，“买50平方米以上的房，可以向我们村委会贷款，”售楼小姐说，“我们最长贷款期限是5年，利率按照银行利率下调前算。”记者后来查了一下，现在银行房贷可以打7折，一般是4.5%左右，而去年初的房贷利率是6.6%左右。

　　去年12月开盘销售火爆看房者络绎不绝

　　根据售楼小姐介绍，“华侨新苑”的均价在4000元/平方米，单位面积从30平方米到150平方米都有，最贵的150平方米的大套间，单价6000元/平方米以上。相比之下，根据深圳市国土资源和房产管理局在网上公布的数字，3月15日宝安区的一手房均价是8786元/平方米。

　　售楼小姐告诉记者，这里4栋32层的高楼，是去年12月开盘的，今年年底前交楼，目前有两栋已经售罄，剩下的两栋也已经卖了一半。当然其中有一部分是属于分配给当地村民的。

　　记者昨日在现场看到有很多人来买楼和咨询，半个小时内，就有两套房子签了购房合同。其中一名姓万的先生买了一套50平方米的房子，他说：“我根本不考虑拆迁的风险。”

　　深圳关外小产权房买卖异常活跃

　　记者在宝安、龙岗调查发现，关外有很多专业销售小产权房的中介，目前深圳小产权房买卖很活跃。而且现在的小产权房不仅只是销售楼房了，也和正规楼盘一样考虑周边的配套环境和交通，越来越人性化了。

　　比如位于龙岗商业圈的一个小高层，打出来的宣传单张上的介绍如下：“带电梯，占据龙岗最繁华地段，距离国美电器、天虹商场、麦当劳、赛格电子市场步行只8分钟，距3号线地铁双龙站仅5分钟时间！三房二厅，送简装修，仅售16万元！专车接送看楼！”

　　而在宝安龙华东环路上的另外一家小产权房也盖到了24层高，售楼小姐还介绍旁边将建一个经济型酒店，以带动人气。

　　深圳现状：

　　小产权房占深圳住房七成

　　记者从深圳市国土资源和房产管理局了解到，去年初该局完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占71%。据综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁透露，就他所知，深圳农民房有33万栋，面积超过3亿平方米。

　　记者发现，小产权房的买卖双方，都在钻所谓“补地价”的空子。2008年年底，岗厦村民物业拆迁补偿标准充分保障了村民的利益，有的地段补偿金甚至达到每平方米1万多元，这从一方面也刺激了购买小产权房的行为。

　　昨天在龙华的一处小产权房“梅×苑”的售楼处，售楼小姐告诉记者，有几个过来一口气买了几套的大主顾都是岗厦村的村民，他们从政府补地价收购中赚了钱，再来买小产权房做投资，希望能够再赚一笔。售楼小姐说：“现在到处都是这种房子，比商品房多，肯定不用担心会被拆掉，法不责众嘛。”

　　关外人靠小产权房获利日子过得滋润

　　在宝安民治街道的白石龙村，记者碰到了土生土长的本地人朱先生。朱先生在村里拥有两套自建房，一套三层楼高的以20万元卖了。还有一套五层楼高的出租和自住，每月收入过万元。朱先生告诉记者，现在关外都是以自建房、小产权房居多，并不担心政府会拆除，他认为岗厦就是一个很好的例子，政府赔偿让当地农民都很满意。朱先生还半开玩笑地说：“现在我们这种农民可吃香了，女青年都想嫁个本地人。”

　　在罗湖区水库旁的一个城中村，记者了解到，40来岁的何某从上世纪90年代来深圳发展，一直在这个村里办厂，跟村里关系很好。于是，何某陆续地买了村子里的不少农民房，现在他干脆把厂都停了，当起包租公。他告诉记者，两年前有地产商跟村里谈改造城中村，当时地产商计划是用7000元每平方米收购的，当时村里嫌少没谈成。“这里迟早要改造的，我们现在是等着他们（开发商）来谈。”