中国"小产权房"难题有望在成都率先解开死结？

　　从中国发展的趋势看，像宋庄一样的城市居民与农民之间的房屋买卖将来会成为一种普遍现象。目前，虽然农村宅基地和建设用地的流转问题还困惑着宋庄。但是，作为统筹城乡示范点的成都似乎给出了一些答案。

　　从京哈高速路行驶约30分钟，经宋庄出口向北走4公里，当你看到路北一个题写着“中国?宋庄”的现代门洞时，就步入宋庄艺术区的核心地带小堡村了。

　　这片分布于宋庄镇的村落在国际艺术圈声名显赫，最近又因画家与农民间的“小产权房”官司闹得沸沸扬扬。

　　往事重提：利益失衡导致的官司

　　看到自己卖过的房子飞速升值，很多农民不甘心。李玉兰认为这是自己被告上法庭的最重要原因。王立则的看法是这种房讼的出现是必然的，因为一方面随着国家政策对小产权房交易禁止的声音日渐明晰，之前被视为合法的买卖关系受到挑战；另一方面，房价节节攀升，而国家征地拆迁的传闻也使得房主对不能从当初卖掉的宅基地房补偿中获得收益而感到利益失衡。利益关系的失衡最终导致了官司。

　　李玉兰在任庄路口的一个加油站附近微笑着向记者招手。一辆大货车开过，扬起一大片尘土。

　　6年前，从事专业绘画的李玉兰相中了宋庄辛店村的一套闲置老房子。她很快和房主马海涛签订了买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章。

　　这类农村房屋交易是买卖双方需求契合的结果。宋庄镇党委书记胡介报向《小康》记者谈及：“十几年前城里的房子都比较便宜，也就两三万一套。而村里不少农民空置的宅基地房又很多，在没法进行大的经营的情况下，那他当然把它卖了，进城去住，而且卖的价钱也不低。”

　　对于有空房的农民来说，以当时的市场价格卖掉闲置的宅基地房是相当划算的。宋庄的农民都是求人买房，到处托关系找买家。在这种行情下，1994年以来已有200多位艺术家买下了诸如此类的农家院落。至今，这个地方已经聚集了2000多人的艺术家群落。

　　而多数卖了房的农民已纷纷在城里买了房，事实上转化为城市化的居民。

　　但是，随着近几年来北京房价的飞涨，宋庄一带三四间房的农民房年租金由3年前的3000元攀升到1.5万元以上。据宋庄小堡村村委会统计，仅房租一项，村民年收入就在750万元以上。宋庄农家小院的转让费也从最早的4、5万元变成了如今的20多万元。宋庄画家与农民间共赢的局面，终因转型期内新的利益矛盾与制度空隙而转入突变。

　　2006年12月，一纸房屋诉讼传票送到了李玉兰手里。房主马海涛以当年房屋买卖不符合法律规定为由，把她告上了法庭，请求收回已经卖出去的房屋。

　　李玉兰无法接受这样的起诉。2002年以来，在辛店村这个理所当然的“家”里，她收获了志同道合的丈夫、呕心沥血的油画作品，还有肚子里萌动的小生命。她从未曾想到，自己安安稳稳住了4年的房子和宁静的生活，会一下子化为乌有。过去的1年多时间里，她都耗在这场官司里，想追回自认为合法的房屋所有者权利。其间，她甚至一度不得不拖着怀孕的身子离开这院落，到朋友处借住，重受居无定所的流离之苦。

　　其实在宋庄，已陆陆续续有13名画家被告上法庭，原告无一例外都是原先卖房的农民，诉讼请求都是收回已经卖出去的房屋。

　　除了已被告的画家，其它买房的200多位艺术家也都面对着随时被告的可能。

　　宋庄房讼的最新走势

　　目前，宋庄房讼应该说是有了比较清晰的解决方向，无论是李玉兰案的评估赔偿模式，还是杨大味的法庭调解模式，都在相当程度上肯定了农民房买卖中画家应有的权益，同时也照顾到了农民对宅基地使用权的获益权利。

　　由于涉及到小产权房的争议话题，而此类交易在城郊又十分普遍，全国的目光盯向了宋庄房产诉讼走势。而作为十三起案件中最早被判的，李玉兰的案子被视为是“样板案例”而备受关注。甚至一对在门头沟区购买农民房的老人都登门而来，专程向李玉兰打听这类案子的最终结果。

　　2007年7月，通州法院判决认定李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此其和村民签订的房屋买卖合同无效，她必须在90天内腾退房屋。而卖主则要给付李玉兰夫妇约9万元的补偿款。

　　12月北京市第二中级人民法院终审下来，仍判决双方买卖合同无效，李玉兰须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。这样的判法就给画家主张自己的权益开了另一道门。

　　今年1月，李玉兰依法向通州法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。因在赔偿金额上分歧较大，这一案件进入“评估”程序。

　　李玉兰案给宋庄房讼提供了参照。列在13名被告画家中的方立钧、王秋人、王立则等买下的宅基地房也陆续进行了有关的区位补偿估价。按照王立则的预测，房产公司做出的评估补偿价将与目前宋庄农家院落20多万的市场价差别不大，这很可能超过房主的心理预期，最终以无法一次性拿出如此补偿款而放弃起诉收场。即便房主拿得起补偿款，艺术家也至少取得了相对合理的房屋补偿。

　　北京二中院的判决可以说是一种妥协折衷的解决办法：虽判定合同无效，但又通过反诉和另行主张赔偿的方式对出卖人及购房人的权益进行了平衡。

　　这一判法直接对宋庄房讼的走向产生了积极影响。3月15日宋庄镇大兴庄传来最新消息，画家杨大味和王庆松案以法院调解方式结案。

　　刚刚拿到民事调解书的画家杨大味兴奋地告诉《小康》记者，他是画家村13起房讼中第一个结案的，而且这种法庭调解方式和判决一样具有法律效力。达成的调解协议明确：第一、画家可以继续在村民房内居住直至房屋拆迁之日止；第二、如果遇房屋整体拆迁，拆迁补偿款中地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款都归画家所有。

　　调解书上虽然明确说明房屋买卖协议无效，但实际上是通过法院调解承认了双方的房屋买卖关系，杨大味幽默地称之前的买卖关系是“事实婚姻”，现在相当于有了结婚证，等于以法律的效力确定了自己对房屋的使用权乃至所有权。

　　两案在宋庄艺术促进会、大兴庄村委会协调下促成，参与整个调解过程的大兴庄村支部书记曹文波告诉记者，镇上和村委会工作力度大是此案能够达成调解的原因之一，另一个重要因素是之前的法院判决也让村民意识到继续打官司，不见得能解决问题。

　　“村民一开始想拿几万块钱把房拿回来，现在看出来不太可能。因为他毕竟已经卖了房，违约在先，照现在的判决情况，让村民拿出几十万赔偿画家不可能，他赔不起，再坚持下去也不会有什么好的结果。所以我们借这个机会调解他也就认可了。”

　　调解协议中，画家也做出了合理的让步。这体现在协议的最后一条：如村民委员会额外支付村民土地补偿款，则该款归原房主所有。这一条意味着肯定村民(房主)对宅基地的使用权，涉及到今后若宅基地被征用，以协议条款形式确保国家给予的补偿款能够到其手里，保证村民得到在宅基地上应得的利益。

　　杨大味认为，现在城里人不能到农村买农民住房，最主要的矛盾是宅基地。“我们的调解方案就解决了这个问题，如果宅基地的归属能够明确，就没有这类问题了。我理解是宅基地使用权依然归农民，其他房屋这块买卖是没有问题的。所以也就是把房屋所有权和宅基地使用权分开。”

　　多位画家认为宋庄房讼必将对今后同类案件的解决提供积极借鉴，“宋庄房讼也许是以后社会进步的一个样本。”画家王秋人总结。