"拐点"扑朔迷离 深圳房价何处是底线？

　　深圳房价降了吗？

　　自2007年7月以来，特别是9月28日央行"第二套住房首付40%"政策出台后，深圳商品房成交量大幅下降，价格也出现一些波动，似乎深圳的房价开始出现"拐点"。

　　然而，深圳房价真的下降了吗？让我们来看看数据。整体来讲，2007年深圳商品房价格持续上升，较2006年上升46%。虽然政府出台了一系列的宏观调控政策，但是2007年深圳商品房价格还是大幅度上涨，12月份达到16335.4元／平方米，较年初的10158元／平方米增长了60.8%。仍是全国增幅最快、价格最高的城市之一。

　　2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以关外成交为主；第2周的一手房成交价在继第1周16028.3元／平米降至13638元／平米后，第3周又升至14024元／平米，环比上升2.9%。

　　未来房价走势：短期下降，中期反弹

　　从2007年全年及2008年前3周的成交情况来看，尽管成交量出现大面积的下滑，但深圳的房价并没有出现大规模的下降趋势，价格始终在波动中。深圳房价不可能出现大幅下降，基于以下几点理由：

　　第一、购房者并非购买力耗尽，而是处于观望状况，负利率将不断将70%的银行储蓄挤向股市、楼市。从需求上看，居民的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，70%仍为银行储蓄，而负利率(储蓄利率低于通货膨胀率)不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。

　　第二、最近推出的政策，只是推迟购买力的释放，加快行业整固，最终一定会带来新一轮房地产涨势。房价上升会诱发矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐，还可能对消费造成负面影响。

　　第三、新的政策导致行业重组，资金不足的开发商被兼并收购，房价不可能出现大规模下降。房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流，在整体行业资金尚算充裕，经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。新政推动了中国房地产行业的重组，一批开发商通过上市或发行债券募集到了充足的资金，更找到了资本运作的平台。

　　第四、长期来看，深圳作为移民城市，人口还在快速增加，刚性需求依然旺盛。从各区人口计生局提供的材料来看，深圳的人口构成非常特殊，户籍人口仅占到16%；非户籍常住人口占到52%；其余32%为居住时间在一年以下的流动人口。在以上三类人群中，户籍城市移民以及非户籍常住人口是商品住宅的主要拥有者。因此这两部分人群收入和财富的增长，以及人口基数的增长，将是决定深圳商品住宅需求增长最主要的因素。

　　第五、长期土地供给紧张难以改善。

　　深圳市区狭小，辖区面积仅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地仅余49.6平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响，深圳通过压缩耕地等农用地做建设用地的空间几乎没有。严峻的土地供给状况，使得深圳市可做房地产开发的土地极为紧迫。

　　第六，居民贷款需求依然旺盛，贷款紧缩政策难以压制刚性需求。

　　由于2007年四季度猛刮"控贷风"，不少银行到年底出现了无钱可贷的情况，也使得居民贷款购房一度受限。

　　由于2007年底的紧缩政策，预计2008年一季度的贷款需求会猛增。随着新一年的房贷发放，刚性需求将被催发。

　　深圳房价的底线在哪里？

　　2008年1月4日，深圳推出位于龙岗和宝安区的首批"限面积、限房价"的双限用地，最高售价分别为9840元／平米和8400元／平米，这比出让地段商品房的市场售价要低20%左右。

　　限价房选择在宝安和龙岗推出，主要是因为价格的非理性增长；关内不太可能推出限价房，即使推出效果也非常有限。选择在宝安和龙岗推出限价房，主要是因为关外房价在2007年出现飞涨。关外房价之所以出现这种非理性的增长，主要是因为主动和被动需求旺盛，导致开发商将房价提高。首批"限价房"在这两个开发热点地区推出，有助于抑制该区房价的快速上涨，稳定房价。

　　限价房亮出市场底线，市场距离底线并不遥远。限价房的推出，实际上是规定了商品房价的下限，商品房价不可能低过限价房，因此可将限价房作为商品房价格的参考标准。深圳市国土局规定，在出让时限定单套住房销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%。

　　限价房的出现亮出了市场普通住宅的价格底线。从广州和深圳的规定可以推断，限价房的售价相当于可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售价为10000元／平米，限价房价格为8000 元／平米，那么其他可比商品房售价不可能低于8000元／平米，最低只可能在80%-90%(即8000-9000元／平米)之间。(世联地产)

责编：周忠孝