广州法院以集体利益为由判决钉子户搬迁

    广州首个引用《物权法》提起上诉的案例——猎德“钉子户”案昨日(4日)终审判决。广州市中级人民法院判决：猎德仅剩的4“钉子户”的房子还是要拆。

    法院认为，猎德的“钉子户”影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也应该一并交付拆除；至于补偿，则按村里股东大会通过的补偿方案规定的标准进行补偿。

    缘起

    研究《物权法》

    “钉子户”死守猎德村

    去年10月16日，猎德村开拆。

    曾经密密麻麻盖满了“握手楼”的猎德村，迅速成为一片空旷的大工地，村屋几被拆完。然而，残垣断壁中，一栋楼房依然耸立，从高处看去很是显眼。

    事情始发于去年11月，猎德拆迁接近尾声，在东二区的拆迁工地中，一栋楼房矗立在拆迁工地中央。据了解，像这栋房子一样，猎德村共计尚有4户村民未与猎德经济发展有限公司签订拆迁协议，这四户也就成了俗称的“钉子户”。

    事实上，在去年10月底，原本有5户村民拒绝签署拆迁安置协议而被猎德经济发展有限公司(以下简称“村集体”)起诉至天河区人民法院；其后，1户村民在法庭的调解下与村集体达成协议，最后真正成为“钉子户”的共有4名：李应开、李应光、李泽民及卢燕生。

    在该案诉讼过程中，村集体要求4“钉子户”立刻清空房屋，迁出。

    这期间，李泽民专门买了《物权法》、《宪法》、《土地管理法》等书籍，几户“钉子户”经常坐在一起研究，以维护自己的权益。李泽民还每天巡查一遍，确保自己的房子没有被动过。

    一审

    一审判拆没提怎补偿

    “钉子户”不服上诉

    去年11月16日，村集体告4户“钉子户”案开庭。

    村集体方面诉称：猎德村的拆迁改造作为广州市政府解决城中村改造的第一步，是为完成广州市作为国际化大都市建造而进行的试点工程，纳入了政府重点工程范围，在整个城市改造中有着举足轻重的作用。

    同时，基于市政建设需要，作为新光快速路北延线过江桥梁的猎德大桥将横穿猎德村，直接产生了包括被告使用的房屋在内的大量的拆迁任务。对此，广州市各级政府经过8年的酝酿最终确定了“以政府主导，村为实施主体”的整体改造原则。

    村集体分别在2007年5月和7月两次召开股东代表大会，经全体股东代表表决，以98.6%的高得票率最终通过了《拆迁补偿安置方案》。4钉子户以种种理由拒绝签署拆迁补偿协议，拒绝交付房屋，拖慢了整个拆迁过程，侵害了公共利益，也给全体村民造成了损失。

    天河区法院审理此案后，判决“钉子户”3日内腾空房屋，交给村集体。“钉子户”皆不服，继续上诉。“钉子户”提出，一审法院的判决光说“要拆”，怎么补偿却没提，“私人房产被没收，难道要屋主睡大街？”(来源：新快报)

    终审

    案件存在两大焦点

    ●宅基地上房子属谁？

    ●按照何种标准补偿？

    前日，该案在广州市中级人民法院二审开庭，村集体和“钉子户”的争议集中在两大方面。

    首先是关于房屋的所有权问题。

    猎德公司方面认为，宅基地是集体所有，村集体有权收回，房子是建在宅基地之上的，4“钉子户”对宅基地上的房屋没有所有权、只有使用权，现在要收回宅基地，宅基地上的房屋也应一并收回。

    “钉子户”李应开则引用《物权法》上诉。据悉，这是《物权法》正式实施后，广州首个引用《物权法》提起上诉的案例。

    李应开表示，《物权法》规定：“私人对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权”，“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”，房屋属于私人财产，李应开应对此享有无可争辩的物权。

    按照相关规定，村集体收回宅基地，必须进行补偿。另一方面的争议则是补偿问题。村集体要求，按照股东大会通过的《补偿安置方案》的标准进行补偿。

    但4名钉子户表示，补偿协议属于“霸王条款”。4“钉子户”的情况各不一样：1“钉子户”认为，阳台应该按照回迁面积补偿；1“钉子户”认为，房屋内的水井和天井应给予补偿；1“钉子户”认为，房子的第5层也应该补偿(原方案只补4层)；还有1“钉子户”是冼村村民，他要求按照猎德村的标准补偿。

    代理律师则认为，猎德公司拆迁补偿方案的条款是不完善的，将来会产生很大矛盾。每个人的房屋都有特殊性，必须根据具体房屋来具体讨论。

    影响集体利益有责服从大局

    法院：“钉子户”应配合拆迁

    广州市中级人民法院终审此案后，最终确认了三大观点：

    房子在土地上应拆除

    首先，法院认为，本案涉讼宅基地属猎德村农民集体所有土地，依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。猎德公司为实现村民得到实惠、村集体经济得到壮大、改造区域环境面貌得到提升、历史人文景观得到保护的目的，经天河区人民政府批准同意由其收回涉讼的宅基地，用于实施旧村整体改造，合法有理。因土地与地上建筑物是不可分割的，涉讼宅基地使用权被收回后，几名上诉人所建设的房子也应一并交给猎德公司，故猎德公司要去4人腾空房子、交付拆除合法有理。

    拆迁补偿按统一标准

    第二，补偿问题。猎德公司已经依法召开了股东代表大会，审议通过了《拆迁补偿安置方案》，该方案是村民股东选举的股东代表经民主讨论后确定的，是在这次整体改造过程中实施拆迁安置补偿的统一标准。猎德公司也已经明确表示，拆除房屋后会按该方案对4人给予补偿，猎德公司的行为符合《中华人民共和国土地管理法》关于收回集体土地使用权时，对土地使用权人给予适当补偿的规定。

    4人作为集体土地的使用人之一，该方案理所当然对其产生约束力。

    “钉子户”影响集体利益

    第三，这次旧村改造是惠及猎德村全体村民的重大事项，具有富民优生的重大意义，猎德村整体改造计划涉及全体村民的切身利益和其他村民的公共利益。“钉子户”没有按照猎德公司通知的时间搬迁已经延缓了改造计划的实施，实际上对村集体的经济利益和其他村民的合法权益构成了影响。

    因此，在有详细具体的安置补偿标准可供执行的前提下，几人应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除。这也是4人服从大局，积极配合猎德公司早日完成改造的应有之责。

    法院最终判决：维持原判。

    协商

    “钉子户”伤心泪光闪

    昨商谈被村集体“放鸽子”今继续协商补偿方案

    宣判结束后，记者追随几位“钉子户”以及他们的代理律师，来到了位于珠江新城的猎德经济发展有限公司。

    据悉，天河区政府已决定让天河区司法局出面，组织“钉子户”们和猎德公司进行协商和谈，争取尽快解决拆迁补偿安置问题。经天河区司法局“斡旋”，双方商谈的时间原本定在昨日下午5时半左右。

    记者看到，天河区司法局特意派遣了3名工作人员在猎德公司办公楼下等候，见“钉子户”们和代理律师到齐后，他们将浩浩荡荡的一行十来人带到了4楼。

    不料，时间在等待中一分一秒地流逝，近晚7时，还不见猎德公司代表的身影。“钉子户”们感觉被忽悠了，愤怒在每个人的脸上表露无遗。

    最终，天河区司法局的一名工作人员经不断努力，连续打数十个电话进行联系，终于敲定，第二天也即今天上午10时，双方继续在猎德公司办公楼四楼进行商谈，他还特意强调，“明天，猎德公司的领导肯定不会再‘放鸽子’”。

    埋怨声中，一行人很快解散，各自回家。“我今晚得好好准备明天和谈的方案。”临走前入电梯时，“钉子户”之一的卢燕生小声地说，眼睛里扑闪着晶莹的泪光。(新快报记者 余亚莲 实习生 梁柳新)

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