谁是房屋的主人 

央视国际 (2005年05月20日 10:02)

　　观众朋友，大家好，欢迎收看《两岸万事通》台胞法律服务节目。今天来到我们演播室的是，中国人民大学法学院的姚欢庆教授。欢迎你，姚教授。

　　台商钱先生从外地出差回来，高高兴兴地带朋友去看新买的房子，准备装修，不料却发现新房里面已经住进了一位不速之客，还自称是房子的主人。钱先生怎么也想不通，自己房款都已经付过了，那么怎么现在房子突然变成了别人的呢？我们一起先来看看下面的小片。

　　这么好的房子，这么好的价钱，如果我不是急等着用钱，哪能就这样的卖啊。这房型，这设计，我很满意的。是啊，你知道现在房价涨得这么厉害，这房子60万，绝对是超值的。对不起，喂，好，我知道了，好，拜拜。那我们就这样定了吧。好，钱先生是个爽快人，我也是个爽快人，合同我已经草拟了一份，你先看一下，如果没有什么问题，我们就尽早签了吧。好，不好意思，喂，好，我尽快搞定，好，好，再见。

　　[字幕]

　　钱先生和李先生签订了房屋买卖合同，并支付了六十万购房款，但双方并未办理房屋产权过户登记手续，之后钱先生动身回了台湾。

　　一个月以后，钱先生从台湾返回大陆，请了一位设计师朋友一起去看新买的房子，准备着手装修新居。

　　奇怪，怎么回事？不晓得，怎么打不开？是不是这把？换一下。奇怪了。你是谁啊？应该我问你吧，你为什么拿钥匙开我家的门？这房子是我的，我是这房子的主人。你干什么？怎么回事？我买下这房子都住了半个月了，你们是从哪儿冒出来的？这怎么可能？你们是从哪里买来的？我是从一位李先生那里买过来的。是啊，原来的房主是姓李啊，我就是从他那儿买的。这太过分了吧，一套房子卖两家。什么？你也付过钱？对啊，一个月以前我就把60万付清了，只是他说好等我回来办好所有的过户手续。这个我不清楚，反正我是花了62万买的，合同和所有的手续都在。这李先生太过分了，我找他出来说清楚。行，那我去拿合同。喂，李先生吗？你怎么一套房子卖给两个人？行了行了，我们现在都在这边等你，你赶快过来跟我们说清楚，好，就这样。你看，我这里手续都是齐全的，而且都是合法的。这怎么可能？你看，这是我跟他的协议，而且我钱都已经付清了。怎么会有这种事？李先生，来来，这到底是怎么回事？这房子怎么变成别人的了？你们别急别急，你让我慢慢说呀。不急，一套房子卖给两家？两家？没有啊，确切地说，这套房子我只卖给了蔡先生。那我呢？我们是有合同在先的，而且我已经把60万的钱付了。这个么，钱我可以退给你，但是这个房子是蔡先生的了，我和他已经办了一切的手续，所有的证本都在他的手里。不行，这房子是我先买的，你不可以再卖给别人。我也没跟你办过任何过户手续，这个房子还是我的，他给了我高价，我为什么不可以卖呢？我说过，我要急于出手，你怎么拖了这么久？这个房子的款，我是如数奉还，你也不吃亏啊。李先生，你这样实在太过分了，我跟你可是有过合同的，我一定要把这房子要回来。那是不可能的，钱先生。

　　教授你看，同一套房子，却出现了两个不同的主人，一个是蔡先生，一个是钱先生，那么你觉得这个房子到底应该归谁呢？根据法律规定来看，谁取得了这个产权证，这个房子原则上就应该归谁，除非有特殊的情况出现。对于不动产来说的话，它的所有权标志就是产权证，所以产权证转移到谁的名下了，原则上这个房子就是属于谁的了。在本案中间，这个房子因为已经跟后面的那个买主蔡先生办理了相应的手续，所以说在这个案件中间，这个房屋的所有权就应当属于蔡先生的了。

　　[法律提示]

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：

　　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

　　未办理房地产过户登记手续的，房屋所有权仍然属于原所有人。

　　那对于钱先生来说，我觉得挺不公平的，毕竟他是先看中了房子，然后又把房款已经付了，那么这时候钱先生怎么来保护自己的合法权益呢？那么这里面要根据各种各样的不同情况来做分别的处理，首先在本案中间的话，作为钱先生可以追究出卖人的违约责任，因为根据我们国家的法律规定的话，他一房二卖，这两个房屋买卖合同都是有效的合同，所以说，他可以基于合同规定来追究出卖人的违约责任。

　　[法律提示]

　　商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买方又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的买方可以参照有关法律规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　第二种情形是，作为出卖人和后面的买房人实际上是一个恶意串通，如果恶意串通的情况下面，根据最高法院的司法解释的规定的话，可以要求宣告后面的房屋买卖合同无效，如果买卖合同无效的话，可以去撤销原来的过户登记，那么从而取得这个房屋。第三种情形当然就是，这个出卖人实际上这种行为有可能构成一种欺诈，如果欺诈的话，他就可能构成一种刑事犯罪方面的问题，那么就可以按照相应的法律来处理。总而言之，作为钱先生的利益在一定程度上是可以得到保护的。

　　教授，您看，这个原房主是一房两卖，把钱先生看中的房子，并且是付了款的房子，又转手卖给了别人，那作为钱先生来说，他有没有什么办法来防止卖方一房两卖的行为呢？尤其是在像二手房的买卖里面，一个比较重要的手续就是尽快地办理房屋过户登记手续。刚才我说了，在不动产上面，所有权转移的标志就是办理过户登记。所以说，尽快地办理过户登记，一定是最有效地防止出现这种一房二卖情形一个有效的手段。但是按照普通老百姓，他可能觉得房款已经交了，并且他们当时还签了一份合同，那么这个房子就应该是他的了。我觉得这种观点是不能成立的，一般来说，通过房屋买卖合同只是在双方当事人之间，成立了一个债权债务关系，并没有取得标的物的所有权。对于房屋来说，所有权的标志，最关键的就是产权证书，所以说，什么时候取得了产权证书，什么时候才真正的房屋归自己了，所以说，包括居住本身，也不能作为取得权利一个标志，所以说作为买主来说，

　　一定要注意这个方面的问题。那么另外一种方法，作为买主来说，还可以要求跟卖主一块到房地产管理部门，去办理一个销售登记，如果办理了销售登记的话，就类似于在抵押办理了登记，效果是一样的。那么在这种情况下，如果他再卖给后面一个人的时候，就不能再取得

　　这个标的物的所有权了。说到这一点，我们也提醒买主，可以通过双方当事人签订一个补充协议来保证这方面的问题。比如说，我把这里面的违约金提高得高一点，那么在客观上也有利于保护权利人的利益。

　　[法律提示]

　　为防止一房两卖，买房人应当注意：

　　一、 在交付购房款后，及时到房地产管理部门办理产权过户登记；

　　二、 如果不能及时办理产权过户登记，可以要求出卖方到房地产管理部门办理房屋销售登记。

　　三、 可以在买房合同中明确约定违约责任，提高违约金的赔偿数额，以制约房屋出卖方的毁约行为。

　　感谢教授对我们本期案例的分析和点评。李先生这种一房两卖的行为，没能像他预期的那样给他带来更多的收益，反而要承担违约责任，赔偿由此给钱先生造成的损失。在这里我们也要提醒买房者，在选中了自己满意的房子之后呢，别忘了尽快办理房产过户手续。感谢您收看本期法律服务节目，观众朋友，我们下期节目再见。

责编：王京 　来源：CCTV.com