租房人应该搬出吗？  

央视国际 (2005年03月04日 09:41)

　　主持人：观众朋友大家好，欢迎收看《两岸万事通》，台胞法律服务节目。今天来到我们演播室的是中国政法大学的李显东教授。欢迎您，李教授。你好。

　　台商齐先生租了一家企业的场地开汽车修理厂，然而就在租期刚刚过半的时候，他突然接到房东要他立即迁出的消息。工厂立即停工，这对齐先生来说，晃如青天霹雳，他该怎么办呢？我们先来看下面的的片子。

　　主持人：教授，假如说纺织厂真的破产了，齐先生租的这个厂房会不会受到影响？

　　嘉宾：不会的，按照法律上来讲，不论纺织厂将来破产以后，纺织厂的厂房卖给别人或者是把它给别人来享有所有权，不管他怎么处理，也就是我们民法上有句话叫做买卖不破租赁。法律上的规定，也就是说关于租赁物的物权的变化不会影响到租赁合同的效力，所以在法律上讲，齐先生是不需要担心将来纺织厂破产，或者说厂房被拍卖掉，他的租赁合同就要因此被解除。现在正好是交第二次房租的时候，按照合同的约定，第二次房租就要预交五年的租金是100万，100万也是一笔不小的数目，现在纺织厂要倒闭的话，可能房东也许要换了，这个时候齐先生交房租是不是有些操之过急了呢？我个人感觉是这样的，如果我作为齐先生的律师，我就要劝他，我说你可以根据我们《中华人民共和国合同法》的规定，有一个权利叫做不安抗辩权，也就是说我看到你要破产了，我心里面就不安心了。不安的时候呢？按照合同的约定，我应当履行合同，我应该交五年的房租，但是我现在我可以，因为你快要破产了。我就不交钱，而不交钱也不算违约，所以我觉得他可以少交或者是不交，依据不安抗辩权，这样更有利于保护他自己的利益。

　　主持人：齐先生想，不管怎么样，有合同在，按照合同办事不会有什么错，但是他没有想到纺织厂后来发生的事情。

　　主持人：教授，齐先生按时交了房租了，但是现在纺织厂突然要求齐先生搬出场地，理由是说他们擅自做了装修，仅仅是以这个理由让齐先生他们搬出去的话这样做是不是有些过分了啊？

　　嘉宾：看他们原来在房屋租赁合同中间，关于装修改建有没有明确约定，如果人家齐先生和纺织厂的合同中间，我租了一个厂房，我要改造成一个汽车修理厂，我当然要进行什么改建啊、什么必要的装修啊，这个时候如果有明确约定的，人家进行了装修，这个时候你以这个为理由，说人家是擅自装修，那你把人家赶走，那当然是违法的。但是反过来讲，根据我们合同法关于租赁合同的规定，就是说如果你双方当事人在合同当中没有约定，你要进行改建你要进行装修，你就要和人家出租方，也就是和房子的所有人，你要和人家协商，征得人家的同意。如果合同中并没有约定，这个时候房东也没有做任何的反对，是不是可以视为是房东默许齐先生这样做呢？我们民法上有这样一个习惯，也就是说凡是以默示的来作为意思表示，必须是法律有明文规定的时候，关于这一点，可以说在我们的合同中间，关于以默示的方式来承认他的装修是不明确的。这个事情还是经过双方当事人的协商，经过双方当事人的协商，征得对方的同意，避免双方的冲突，影响租赁合同的正常履行。现在出现一个问题，就是房东要求齐先生立即搬出去，并且要解除合同，您觉得这个时候，齐先生应该怎么办？如果我当时在合同中没有约定，我进行了改建进行了装修，那么我现在就要积极地跟人家协商，征得人家的同意，如果征得对方的同意，那么我就可以改建改装，反过来如果征不得人家的同意，那么我就要恢复原状，如果我的改建行为的确给人家造成了损失，或者可能造成损失的时候，这个时候他就应当赔偿人家的损失，恢复原状，当然如果双方达不成协议，而且的确你的行为又给人家的租赁物造成了严重损害，人家可以单方要求法院来请求解除租赁合同。

　　主持人：现在是房东要求齐先生搬出去，并且要求解除合同，但是齐先生又不愿意，我们还是接着来看事情是如何发展的。

　　主持人：教授，齐先生不愿意搬出去，这个时候房东就采取了停电停水的，他们有权这么做吗？

　　嘉宾：我觉得在合同的履行过程中，双方当事人发生一些摩擦、发生一些纠纷，甚至发生一些利益冲突，是正常的。双方当事人应该是本着一种，互谅互让，或者说协作履行合同的原则来进行，千万不要采取扩大损失的办法，也就是说如果你采取了停水停电，给对方在合同履行中间，他修理汽车需要电需要水啊，造成损失了，如果一旦造成了损失的话，将来一旦判决了你败诉，对于这一部分的损失，你是要承担法律责任的。

　　这场纠纷最终还是闹到了法院，法院最终是怎么裁决的呢？我们接着来看片子。

　　主持人：法院判决之后，这个事情算是有了个了结，纺织厂作为房东，不该不体谅齐先生，强行要他搬出去，而齐先生也不该不经房东的同意，擅自做装修，双方都要为自己的错误付出代价。其实生活中租房子是很平常的事情，而租赁期间双方都可能会有变化，可能有一方无法继续履行合同，也可能有一方因为无心之过违反了合同，遇到这种事情的时候，最好的方法还是通过沟通协商来处理，即使双方不能达成一致也千万不能用违法的手段来处理。

　　感谢您收看本期台胞法律服务节目，我们下期节目再见。

责编：王京 　来源：CCTV.com