检察日报消息：

　　业主胜诉 物业费降了１．１４元

　　官司赢了，物业费立马就降了１．１４元。如果评选２００５年度幸运之星，雷霞和美丽园小区的所有业主应该当选，毕竟业委会告赢物业公司，在北京市还是头一回。在人们看来，此案最大的亮点就是挤掉了原物业费里的水分，物业费从２．７２元减为１．５８元。

　　据了解，２００３年，美丽园上届物业管理委员会发现，小区内的电梯数量、水泵数量等与计算物业费单价时所使用的数量参数不相符，物业费虚高。此后，前管委会就此问题与鸿铭物业公司多次协商未果，于２００５年３月向海淀法院提起了１３项诉讼请求，状告物业公司乱收费。２００５年１２月１５日，北京市第一中级人民法院判令美丽园业委会胜诉。该判决书撤销了海淀法院的一审判决，支持了业委会１３项诉求中的绝大部分诉求。

　　物业费水分有多大？

　　按理说，享受什么水平的服务，就支付什么水平的费用，水分又从何而来呢？北京市律师协会消费者法律事务专业委员会主任邱宝昌分析说，《物业管理条例》对物业管理公司和业主双方的权利义务规定得似乎对等，但是给物业公司的权利是实实在在的，而给业主的权利在实际中却很难实现。由于现行法律法规并未对服务标准和收费标准进行明示，前期物业费基本还是开发商说了算。至于服务质量是否与收费标准相对应，开发商并不考虑，而作为消费者的业主，此时只有签字认可的义务。邱宝昌说，这就是产生物业纠纷的根本原因。

　　据媒体报道，２００４年，北京市居住小区管理办公室曾对该市２８个商品房小区调查统计。结果发现，物业收费率能达到８０％以上的只有１４个小区，其余１４个小区中，有８个小区的收费率为６０％左右，另外６个小区的收费率只有约３０％。对此，房产律师秦兵分析说，业主拖欠的原因很简单，就是因为付了钱，但是没有享受到相应的服务。

　　北京市消费者协会２００５年年初的一份调查显示：７３％的业主对物业公司不满意。对此，北京市人大代表刘红宇深有感触：“我所在的小区每平方米每月收物业费１美元，给人的直觉应该是高档社区配以豪华服务，但实际上却并不尽如人意。在业主的集体抗争下，物业管理公司自行将物业费下调至每平方米每月４元人民币。可见物业费水分有多大？！”

　　物业管理资质缺乏监督

　　记者了解到，早在２００４年５月１日，《物业管理企业资质管理办法》就已经出台，该办法明确将物业管理企业资质分为三级，并规定：超越资质等级承接物业管理业务的企业将被罚款１万元以上。“有规定，但实践中，很少会有物业管理公司严格按规定衡量资质。”邱宝昌说，究其原因，主要是缺乏监督。一些高档社区虽然承诺业主２４小时巡视、点对点看护，但是业主方根本掌握不了硬指标来衡量和监督，加之缺乏对物业公司的责任认定，主动权始终掌握在物业公司手里。北京市人大代表王玉梅认为，该办法规定的资质标准主要以注册资金划分档次，但是现在的物业管理公司普遍缺乏服务意识，她建议物业公司的准入不仅要看资金，更要看能力。

　　为消除服务与收费不对等带来的水分，刘红宇建议公示物业服务成本及其收费标准，让业主心知肚明，选择适当的物业管理公司。为此，她在人代会上提交了“关于建立星级评定制度的建议”，希望通过星级划定服务级别，再按级别确定收费。

　　业委会缺位 业主无法讨价还价

　　今年１月１日施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》），对普通住宅小区和高档住宅小区均实行市场调节价。也就是说，依据该《办法》，业主可根据市场情况与物业公司商议物业费的高低。此举能否有效消除纠纷，促进公平交易呢？邱宝昌说：“该《办法》规定，物业服务收费标准由业主大会决定，然而在社区成立业主大会之前，物业管理公司通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有讨价还价的余地。”此外，北京市目前有４０００多个小区，却只有３００多个业主委员会，仅占１０％左右。“也就是说，绝大多数没有业委会的小区业主，根本不能议价。”

　　 干预物业纠纷 政府和法律当有作为

　　邱宝昌建议，在业主委员会成立前的前期物业阶段，收费不应完全推向市场，政府部门在这个阶段应当把好关。物业服务收费可参照经济适用房的标准，每平方米每月不能高于０．５５元，且应要求物业公司的服务水平不能低于经济适用房的服务水平。

　　北京市人大代表张耘说：“目前业主与物业管理公司之间的博弈，单靠双方，永远没有终止，受伤的最终是业主。作为公共政策的制定者、公平环境的营造者，政府理应充当评估干预的第三方。”在正在召开的北京市第十二届人大四次会议上，人大代表张耘建议修改《物业管理条例》，希望从法律上明确政府部门在处理物业管理公司与业主之间的关系时的责任和义务。

　　此外，小区在实际竣工面积、设施设备数量与规划面积上往往存在偏差，当遇到这种问题时，物业费应按规划还是按实际竣工物业状况计算？对于这些矛盾，现行物业收费办法中没有明确规定，在实施过程中相关部门也没有明确的指导意见，这就为日后出现纠纷埋下了祸端。

　　对此，邱宝昌说，美丽园小区一案是物业维权的标志性案例，同时也反映出目前相关法律的缺失。面对当前普遍存在的物业纠纷案件，政府部门应对有关政策和法律加以反思，尽早完善相关法规，以减少纠纷隐患。作者:谢文英

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