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房价为何越调控越涨? 房价再涨凸显泡沫隐忧 

央视国际 www.cctv.com  2006年04月13日 13:17 来源:

    中国经济网消息:“卖出去是硬道理!”这边“乾隆皇帝”推销“扬州水乡”,那边西部牛仔叫卖“别墅牧场”。正是房地产开发商不断放出的涨价信号助长了人们的抢购心理,也吹大了楼市的泡沫。

    “简直是涨疯了!”

    在参展的62个北京项目中,仅有5个在四环附近的项目每平米在7000元以下。而位于三环内的项目,起价更是高达每平方米1万元以上。

    “简直是涨疯了!”逛完北京春季房展会的张先生无奈地感叹。“要想在四环边买每平米7000元以下的房子,真不是件容易的事!”人头攒动中,记者在展会现场转了一圈,感觉像是到了庙会,煞是热闹。

    一个以江南为主题的项目又是请来老艺人拉洋片,又是请来演员扮成皇帝皇妃发资料,喧天的锣鼓声吸引记者上前探访,价格是7500元一平方米,询问的人并不多。

    “我们只是来看看有没有合适的楼盘,房价太离谱了。”邸女士抱怨,“连通州的房子都卖到5000元一平方米了。”

    记者从组委会了解到,本次展会上一共有27个新盘亮相,其中周边及外埠的项目4个。记者统计发现,在参展的62个北京项目中,仅有5个在四环附近的项目每平米在7000元以下,不足10%!而且这5个项目都在西南四环附近。房价上涨在一些位于东部的项目和小户型项目上表现较为明显。大部分东五环内的项目,均价都比去年有了上千元的涨幅。至于位于三环内的项目,起价都在1万元每平方米以上。一位售楼员悄悄告诉记者:“现在项目涨价都没什么理由,别的项目都在涨,自己再不涨开发商自然就觉得亏了。”

    根据北京市统计局发布的数字,2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米,而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米。3年来,北京房价首次超过上海。

    进入2006年,北京房价涨势更猛。北京市2006年1-2月房地产市场运行情况显示,全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米,同比上涨了997元/平方米,涨幅为17.3%。

    北京楼市春天已经到来?

    “需要不等于需求。目前的虚高房价已经远远超过大多数民众的支付承受能力。”

    随着春季房展会的开幕,一些媒体报道说北京楼市走入春天,老百姓终于走出观望。果真如此吗?

    中国社科院金融研究所金融制度室主任易宪容告诉记者,逛房展的人多并不代表买房实际交易的人多。因为需要和需求是两个不同的概念。尽管一个人对住房有很迫切的需要,但如果没有相应的经济能力,则只是一种需要,并不会形成需求。目前的虚高房价已经远远超过大多数民众的支付承受能力。

    “房价的快速上涨,一方面会把那些中低收入民众完全排除在房地产市场之外,因为他们根本就没有支付能力进入这种过高的房地产市场;另一方面,也会把那些本来希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。”

    普通百姓购买力与高位运行房价之间的矛盾更加突出。北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为,根据中国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍。这就意味着城市居民中,至少70%没有购买新房的能力。

    而中国人民银行最近发布的一份调查报告显示,居民购房意愿也跌至历史新低。未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%,较上季度及上年同期分别降低1%和3.8%。从调查的7个大城市看,北京、天津和上海三个直辖市的居民购房的意愿明显下降。

    “现在的情况是,房价上涨惊人,但实际交易量并未增加,甚至相比较于往届却缩水。”中国人民大学教授王琪延说,有关利益方公布的数据是售价低廉而且稳定,这是为了推动价格预期走高,散布有利于自己的假信息。

房价为何越调控越涨?

    “在卖方主导市场的情况下,房地产企业可以人为地囤积土地,减少供应,抬高价格,实现超额利润。”

    伴随着房地产调控措施的出台,两年多来争论一直未止。采访中,不少人抱怨,“越是调控房价涨得越厉害?”

    中国人民大学教授王琪延说,在经历了两年的宏观调控之后,开发商普遍资金链吃紧,各地房价虽然有升有降,但总体而言,涨价的冲动被抑制。当市场观望气氛一旦缓解,开发商顺水推舟让房价高扬,涨价可以说是一种原始的冲动和本能。

    “目前房价高涨并不是由供求关系决定的”。北京大学城市与区域规划系教授董黎明认为,卖方主导使房地产市场不属于完全竞争性市场,在这样一个市场,房地产企业可以人为地囤积土地,减少供应,抬高价格,实现超额利润。

    易宪容则认为,“这表明国内房地产宏观调控的效果并不理想。”在2005年国内房地产市场宏观调控下,房地产投资过热、房价快速上涨、房地产市场炒作严重的情况有所改善,但是由于国内宏观调控的工具过于行政主导,宏观调控市场化工具运用不自如(如利率与税收),效果并不理想。

    中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为,我国部分城市的房地产价格持续上涨表现出了强烈的中国特色:它是地方政府主导下的房地产价格上涨。部分地方政府的这些行为是为了政绩,因为房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据,而且可以使政府得到更多的土地出让金,搞更多的城市建设。而GDP是地方政府官员的成绩单。

    房价会持续走高吗?

    “北京去年1-11月房价的上涨幅度竟达到25%以上。这样的房价肯定是不合理的,也凸现出市场存在泡沫。”

    在展会上,记者发现,有网络媒体请来开发商和“专业人士”给逛房展者“讲课”:8000元今年能买四环的房子,明年就只能买五环以外的房子了。买房要快速出手。房价真的会持续走高吗?

    易宪容接受记者采访时说,根据我们的研究表明,2005年,国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如,2004年城镇居民的收入房价比,如果以户均75平方米计算为8.2倍(一般国际标准为3-6倍),以户均100平方米计算为10.9倍,而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。如北京,去年1-11月房价的上涨幅度竟达到25%以上。“这样的房价肯定是不合理的,也凸现出市场存在的泡沫。”

    易宪容表示,哪些地方房价大涨,这些地方的房价将来就会大跌,而且不是小小的调整。像上海,房价应该下跌50%,北京房价也应该下降30%。房价调控完全在于政府对房地产市场的理解,在于政府税收政策以及市场的变化来调整房地产供求关系,特别是央行的利率政策。

    “从今年下半年开始,延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,无论从房价走势、开发商盈利状况,还是从竞争激烈程度来说,现在都到了房地产业的重大拐点。

    研究表明,2002年之后,房地产销售速度就已赶不上投资的增长速度了。这说明大量资金进入了房地产行业,而房地产销售势头没有同步跟上,行业开始出现转折信号。“种种迹象表明,从今年年底开始,房地产业的暴利时代可能结束,这是一个重大的转折。”钟伟说。

责编:朱亚菲

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