央视国际 www.cctv.com 2006年03月08日 11:55 来源：
专题:2006年全国两会视频特刊
专题:2006年全国两会
进入[央视论坛]>>
CCTV.com消息（央视论坛3月7日播出）：
嘉宾： 中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心
北京师范大学管理学院教授董藩
北京某房地产公司负责人李建国
北京某房地产经纪公司负责人段枚焱
主持人：观众朋友您好，欢迎您收看央视论坛两会特别节目“热点碰撞”。首先我介绍一下今天演播室的四位嘉宾，这位是北京市某房地产经纪公司的负责人段枚焱先生，欢迎您。
段：大家好。
主持人：这位是北京师范大学的教授董藩先生。欢迎你。
董：各位观众，大家好。
主持人：这位是中国人民大学公共政策研究中心的项目研究员舒可心先生，欢迎您。
舒：你好。
主持人：这位是北京房地产某开发公司的负责人李建国先生，欢迎您。
李：大家好。
主持人：今天我们是一个特别节目，所以今天我们请来的四位嘉宾在这儿将采用他们的虚拟身份进行讨论，为什么要用虚拟身份呢？我们是希望我们的视角更加丰富，我们可以交换思考。两会期间代表和委员都是共商国是，所以我们央视论坛的特别节目在两会期间，也就老百姓所关心的热点和难点问题进行讨论，今天讨论什么题目呢？我们首先看个 短片。
短片1：
从1949年建国到上世纪70年代末，我国住房制度实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投资，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的实物分配制。1980年，深圳东湖丽苑建成全国第一个商品房小区，业主全部为香港居民。1998年中国住房货币化改革开始，福利分房逐步取消，购买商品房成为城市居民解决住房问题的主要途径，供求关系的变化刺激了全国商品房价格的普遍上涨，尤其在大中城市表现最为明显。其中，上海房价自2000年开始上涨，4年翻番；杭州更惊人，3年涨一倍；北京在奥运、中央商务区等概念推动下，连通州、大兴等远郊区房价也近翻番。从2000年开始，房价持续上涨的势头以及可能因过度投机而引发的泡沫问题，成为民众关注的焦点，也是每年两会的热门话题。2005年，国家从土地、信贷、税收以及行政手段等方面采取了多种“组合拳”来调控过高的房价，但全国房价依然普遍上涨。但与此同时，国家统计局的数据显示，2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。一边是高空置率，一边是老百姓望着高房价兴叹，这种现象的背后就是高档房供给过多、中低档房供给严重不足的结构性问题。2月17日，国家发改委公布的《2005年房地产调控的成效》一文中说，去年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题，这是目前房地产市场中最不健康的因素。
主持人：没错，今天我们要讨论的就是房价问题。其实居者有其屋是每个人的愿望，但是我们发现这些年来感觉房价越来越贵，以至让很多老百姓觉得难以承受。那么刚才说四位嘉宾将采用虚拟的身份进行讨论，那么现在我们段先生就要虚拟来自海滨市的一个人大代表，董先生是虚拟为来自海滨市的一位政协委员，那么舒先生是虚拟海滨市的市长，李先生就扮演海滨市的一位房地产开发商。首先我们也看一个来自于海滨市的虚拟的景象。
短片2
一个购房者在售楼处怯怯地说：“这房子怎么这么贵？”
开发商傲气地说：“我的房子就是给富人盖的，你要是嫌贵，别买呀！”
购房者莫名惊诧，讪讪地问：“那你为什么不给我们穷人盖房呢？”
开发商理直气壮地说：“你有买房子的自由，我有盖房子的自由。你管不着！”
购房者失望地说：“如果你们都给富人盖房子，那我们穷人该住在哪儿呀？”
开发商出了个馊主意，说：“富人住富人区，你们可以先住在穷人区呀”
购房者晕倒。
主持人：这是一个夸张的像小品一样的短片，但其实我们看到最近有这样的讨论，就是说它所反映的现象实际是真实的，而且现在确实有很多老百姓感觉房价太高。我不知道两位代表和委员，在你们的生活当中是不是接受这样的议论特别多呢？
段：房价问题肯定是老百姓茶余饭后等等，大家都关注的一个特别热点的问题，而且对于中国人来说，房子这个问题太过于沉重了。您刚才说居者有其屋，其实这个问题，这个话本身我认为它是有一定的问题，居者有其屋是居者能够有住的房子，而不是居者拥有他这个房子。现在中国老百姓这个问题比较大，所有的人都要拥有一套自己的房子，这个房价高啊，跟这个事情闹得有关系。
舒：我觉得是这样，作为一个假扮的政府（官员）的形象，我想跟您说，我们国家是从计划经济转过来的，所以实际上政府曾经主导着房地产市场，或者完全控制着房地产市场。所以这个时候如果房子盖高端的、盖低端的，这不是市场化的行为，对政府来说是个技术问题，政府可以调整。一旦房地产进入市场以后，发展商，我右边的发展商，待会儿会给你讲讲，他为什么要盖高端的房子？政府就控制不了，政府只能去盖这些低端的房子，这个时候政府的财力就取决于整个的财政收入，也取决于人大对财政预算的批准。所以我也是很难做，如果作为政府（官员）的话。
主持人：从开发商看来是不是盖越贵的房子对你们越有好处，那普通老百姓怎么承受得起呢？
李：其实我觉得刚才段先生讲的是非常有道理的。不一定每个人都拥有一套房子，我觉得有的观念需要转变，能够承受得起的可以去买，不能承受，可以用租的办法。再有作为发展商来讲，为什么房价会一直在升，在建高档房。
主持人：有人说是开发商在牟取暴利，在不断地哄抬房价。
李：我作为发展商代表，我觉得不是这样，我要替他们讲几句。因为现在拿地是招排挂，招排挂现在也是出现很多问题，虽说公开透明，但是很多大的企业无序竞争，谁给的钱最多，谁就拥有这块土地，这样一路飙升可能政府受益了，土地方受益了，但是其实加大了成本。成本不断飙升，房价不可能降下来，发展商也是代表着股东利益的，它也要维护股东权益，所以这个是解决不了的办法。我自己觉得，房价应该分析它的人员结构，首先说现在低收入者还是很多，中国在发展阶段，政府应该确确实实拿出一些土地，去建一些廉价房、廉租房，现在可以加大投资力度，也可以委托发展商来做，这样才能解决一部分问题。另外，据我了解，原来的所谓的经济适用房，其实并不是低收入者，很多是白领以上的人，而且发展商建房建了几百平米，这个根本就不符合经济适用房的标准。我觉得是很多人打着经济适用房的旗号挤了进去。其实真正的低收入者并没有买到房子，我觉得以后政府除了加大对廉价房和经济适用房的力度之外，要严格控制这批人挤进去，让真正的低收入者能够住上廉价房。
舒：其实我们看到发展商也把矛头指向了政府，认为政府在房价问题上有不可推卸的责任。我就想说的，从经济适用房的角度来讲，确实政府在监管经济适用房的建设和分配方面能力明显不足，我觉得也是这样的情况，造成了社会不公的一些情况。我也同意李先生的意见，我们整个舆论导向实际上是让所有老百姓都有房子，其实这也并不符合我们国家整体国民经济水平发展的现状，可能也是造成了这些市场需求虚增的这么一个问题。一旦市场化，供需就决定了价格。
董：我们承认，目前来讲，中国房价高有它特殊的一些原因。
主持人：主要是什么原因呢？
董：比如说人多地少，中国整个人均占用土地，大约只是相当于世界平均的不到三分之一的水平，耕地的话，三分之一略微多一点，还有城市化进程在不断地加剧，另外我们每年人口还要增长800万到1000万，和城镇化的人口合在一起，大约有2000万左右，他们都需要房子，还有其它一些原因，比如说我们的家庭正在分化，过去有五、六口人的，一个家庭五、六口人的这么一个规模，演化成一个家庭只有三口人，甚至有的两口人，甚至独身，他们都需要一套房子，所以这个需求是导致整个社会的需求是非常旺的。但是我们也看到，在这个过程当中政府也是有失误的，比如说我们在全国600多个城市当中，只有160多个城市兴建了经济适用房，廉租房有很多城市处在空白状态。所以，我们就希望在今后，政府根据自己的财力研究一下，怎么能在保证低收入家庭方面做更多的事情、做更多的贡献，这也是老百姓的呼声。
段：我觉得这里有一个大的问题，就是您刚才提到的房价不能上升，其实房价合理的上涨是可以的，是好事情，第二个，每个人要结婚的时候，要自己买一套住房，这是一个问题。第三个错误的问题是什么呢？廉租屋跟经济适用房越多越好。那么这三个舆论导向，导致现在整个社会对房地产行业的关注程度，以及因房地产这个行业，对房地产行业的关注，引起来一些社会问题，阶层与阶层之间的对立等等，我觉得这样的问题，舆论在里面起到很大的作用。
主持人：您刚才讲到居者有其屋，我们可以去理解不一定每个居者都购买自己的房子，但是他有房子居住这是最起码的，那么为什么您说在很多城市，这个经济适用房和廉租房应该扩大规模，您说这是一个错误的导向，为什么呢？
段：这个问题是什么呢？涉及到财政收入分配的问题，我的税收都回来了，我花在哪儿。比如说有的人，可能是我要投到敬老院上，我要投到建儿童医院，我要改善医疗条件，我要改善市政条件，都需要钱。那么现在是什么呢？这些钱是一定的，那么我把这些钱，我建了廉租房跟经济适用房之后，我那些钱就少了，实际是一个政策的选择。那么在这个抉择过程中，经济适用房跟廉租屋过多了之后，这个城市可能发展动力不足，然后这个城市就业情况不好，工资水平下降，失业率增加，也会有问题。
舒：我是这么看这件事情，我相信政府已经做了大量的工作，在使得社会公民有自己住房的方面。但是仍然会有不满，不满其实对政府来说是一个很正常的现象，你做得再好也会有不满。那么这个住房到底是一个技术问题还是一个社会问题？如果是技术问题政府有办法来解决，如果是社会问题，我觉得应该交给社会不同利益团体之间来协商，也就是他们在人大层面，代表社会不同利益团体的人，你们先商量，到底应该怎么解决，然后提出一个方案，也就是这个预算到底应该怎么花，然后由政府去执行。所以，我们只要完成人大交给我们的预算，我们政府的工作就算做好了。
董：我觉得这个问题好象也不能完全这么考虑，作为这一项住房保障工作来讲的话，它主要还是体现为一种行政工作，政府在这个过程当中应该充分发挥作用，是不是可以考虑按照这样的一个思路？高端的房子完全是交给市场去做的，或者中高端的，中偏下以至到低端的，特别是低端的这一块是谁来做呢？应该是政府来做，也就是廉租房，基本上体现为一个公共产品。
李：我觉得中高档这一块的市场应该是交给市场来自由调节。说它过剩了，过剩了自然它就不会再盖高端，会走向别的产业，我觉得它是自由调节的。但是咱们现在计划经济向市场经济转型期，会出现这种问题，我觉得政府应该去解决一些困难，就是保障低收入者的一些利益。因为低收入者是社会保障，是个福利的问题，这是政府义不容辞的责任。
主持人：其实刚才我们在讨论现在房价为什么这么高，而且说穷人怎么去解决自己的住房问题。在讨论过程当中大家实际从不同角度提供了不同的思路。但是大家，从社会舆论来讲，大家都有一个期望，期望我们政府能通过一种手段或者调节，能把过高的房价抑制住，其实近几年，我们政府也注意到这方面的问题了，而且也采取了一定手段，我们再看一看，近几年调控之后，我们虚拟的海滨市现在的情况。
短片3
海滨市某售楼处两个售楼小姐在对话。
甲小姐说：以前房价天天涨的时候，卖房子就像卖白菜。
乙小姐说：就是，两万元一平方的房子，要夜里排队才能领到号！
甲小姐说：现在倒好，房价跌下来了，看房的人反而少了。
乙小姐说：最可气的是有几个买了房的人还吵着要退房，要我们赔偿他们炒房的损失！
甲小姐说：放心吧，老板说了，房价还会涨上去的，只要我们挺住这轮行情就行啦！
乙小姐：是啊，哪儿那么容易就降下来啊！就怕我们老板想降，银行还不答应呢！
主持人：现在来看，经过调控有一些地区涨幅过高的房价现在确实稳定了，或者下降了。我不知道两位怎么看待这个情况，是不是将来这是一个趋势？我们想买房的工薪阶层就可以买得起了，降下去。
段：房地产市场是一个区域型的市场，个别城市、个别几个城市炒的过高它现在下来是应该的，反映一种，实际上中央政府它那个政策没有具体的实施细则，它就是一个，叫精神原子弹，结果这个精神原子弹一放，这个房价就应声而落了，这说明当地的需求供给反映地不太真实，炒房等等现象很严重，所以这是一个很好很正常的现象。但是也应该看到一些房地产市场健康的城市，它还在慢慢往上走。
董：刚才这个画面反映了不同利益群体之间他们不同各自的诉求。作为政府来讲，它应该在这种不同的诉求当中寻求一种平衡，我过去一直说对房价问题不能站在一个翘翘板上，说这边我是就站在老百姓的角度说话，或者这边我就站在政府，或就站在开发商的角度，我们既要考虑行业的发展，又要考虑老百姓的这种要求，又要考虑政府的能力，既要考虑当前还要考虑长远可持续发展的问题。
舒：刚才看了这个节目其实谈到两方面的问题，第一方面就是市场，到底政府怎么管，也就是放点精神原子弹，甚至加息0.25个百分点，它是代表了一种意向。那么通过这种东西，给社会一个信号，告诉你们有点要热，其实政府没办法管。所以，我作为一个行政首长，作为一个市长，我只能和人大代表说，关于董老师刚才前面谈到的各个利益团体之间的竞争，不要让我去平衡。你们在人大那个层面，先平衡好，告诉我应该怎么做，这样的话，我做下来，我就向你们负责。
段：那我给你出主意，政府控制房价除了精神原子弹之外，还有好多方式，第一个事情是什么呢？把这个首付比例提高了，现在是20％或者30％，我们提高到60％，那这时侯需求立刻就下来了。第二个你可以增加税收，房产税价格越高的，你增加房产税，你们不是愿意囤房吗？好，我增加你囤房的成本。第三个你可以让它增加交易成本，你再卖房，我再多征税，你是有办法的。我刚才说控制房价是有办法，但是解决中低收入人群住房问题有问题。为什么呢？你提高首付比例，真正没有钱的人他更付不起了。所以这个问题我还是坚持我刚才的观点，我说控制房价这是很容易的问题，我可以增加供应，我可以控制需求。但是解决中低收入人群的住房的问题，这是一个漫长的长期的一个问题。
舒：其实刚才段先生讲首付款比例的问题，政府其实没有权力迫使银行做事，政府要跟银行去协商，说请你帮帮政府，把首付比例提高一点，因为银行也是商业机构，不是政府的银行，这是第一。
段：这是中央政府可以影响的。
董：你这个话有错误，金融政策掌握在政府的手中？掌握在政府的手中还要引导银行的经营行为。
舒：我同意你们，但是这个政府并不指我市长的这个行政政府，而是包括人大在内的一个广义政府。所以，谈到第二个，税种和增加的问题，增加税种，增加什么比例，不是行政首长能决定的，一定是人大要增加税种。因为政府只收费，人大才有权力决定税和税率。所以我想说的是我们一定要知道我们谈的所谓的政府，一定是包括人大在内的和行政机关在内的这两块，而不能简简单单指一谈政府就是谈行政这一块，就是市长管的这一块，一定包括市人大，市人大才是真正反映民意、解决人民问题的一个机构。
主持人：应该说政府局部的宏观调控主要的任务并不是说让房价一定要降多少，关键是要抑制它的涨幅，这是它最大的目的，稳步上升。你们认为现在在这么高的一个房价状况下，中低收入的房子怎么解决居住的问题？
舒：我觉得低收入的房子仍然是要由政府拿税收来想办法补助，来盖经济适用房或者盖其它的一些廉租房，或者拿政府现在的一些资产改成出租型的房屋，这没有问题。董老师刚才也讲了，其实政府目前的个人所得税，八级累进制也好，怎么样也好，其实就是在调整高收入人的税收。另外，银行的实名制就是让这些人实实在在知道你收入多少钱，这样的话，实际上作为政府，我们有办法查到每一个人每一个月准确收入多少钱，这样的话，就可以用税收办法来调整这些，最终拿来的钱就全部可以用于这些低收入的。
段：只有你知道了谁是需要救助的对象的时候，你才能解决这个问题，这就是前段时间大家对经济适用房意见特别大，办法是个好办法，但是实施这个办法，它没有一个很好的信用基础，你搞不清楚谁应该买，谁不应该买，这就造成什么呢？有钱人排队买完了之后可能会炒，会倒或者会做长期投资。现在有点盲人瞎马，夜临深池这个感觉。
董：今后政府面临两项任务，第一是个人收入的监管问题，第二是信用制度的建设问题。但是这两项工作的建设都是一个漫长的过程，在这个过程当中政府也不能推卸责任，该做的还是要做。
李：我说一说，我觉得我赞成董老师的意见，还是用货币补偿的办法，真正把它找出低收入者来，用一种福利的办法去补贴他，而不是让每一个人都去拥有房子，如果建在郊外，交通不便，如果建在城内，这个也是不行的，繁华的市中心建的全是廉价房，这个形象也不行，不符合城市建设的规律。但是发展公共交通是对的，牺牲点时间，降低成本，但绝不是建在市中心，这是我的观点。
舒：真的可以看到，其实作为一个市长，我相信是非常难的，大家也可以体会到各个城市行政主管部门的难处。我觉得从政府概念上发生变化，我们政府过去是为多数人服务的，那么为多数人服务，我们现在的政策也没有变，但是方法要变，过去是为多数人的直接需求服务，因为吃饭的问题是多数人的需求。现在如果我们再照顾中低收入住房需求的时候，我们就可能影响了真正多数人在交通，在就业，以及在公共卫生，在其它方面的需求。所以，这时候政府可能就为了一个长远的多数人的需求，而可能忽略了中等收入人的需求，当然我们要保证低等收入人的需求。这也就是我，如果是市长，这是我的执政纲领，请人大代表们考虑，怎么样规划这个预算。实际上我们的目标还是为了这个城市，我卸任以后的下一届政府他还能够继续做下去，而不能在我这一任里，把钱都花在一大群人身上，而要花在少数人身上，花在为一大群人的今后生活的公共设施上，这是我的想法。
段：他总希望我们人大代表兼任他的财政局长，兼任他的税务局长。
主持人：总的来说我们看到，其实房价这个问题是一个非常复杂的问题，大家实际是在用虚拟的身份在提供各方面的信息，反映出自己的思考，我们希望只是想通过这样一个思考的碰撞，能为解决这样的问题给一些启迪，那么在节目最后，我们还是有请四位嘉宾最后再介绍一下自己真实的身份，有请。
段：我叫段枚焱，是大地顾问的总经理。
董：我叫董藩，是北京师范大学房地产研究中心的主任。
舒：我叫舒可心，我是在人民大学公共政策研究中心的一个项目做项目研究员，同时也是社区义工，在很多业主委员会做顾问。
李：我叫李建国，是北京天恒拓展房地产开发公司总裁。
主持人：好，最后我们谢谢四位嘉宾参与我们的节目，也谢谢观众朋友的收看。那么最后还是请大家听一听我们这届真的人大代表和委员，他们对房价的一些建言献策。
责编：辛梓