专家解读房贷新政:购买75-100万房产受益最大

　　公积金贷款上限额度调高至80万元———

　　11月6日，北京住房公积金管理委员会下发了《北京住房公积金管理委员会关于调整住房公积金管理政策的通知》，调整并确定了住房公积金贷款的最高额度标准，由原来的最高上限额度60万调整至80万元。同时，这个政策也对于购买政策性住房的借款申请人相对放宽了部分贷款原则。

　　央行每次调息都会适当调整公积金贷款利率，公积金管理中心也在逐步放宽政策，那么，这些新出台的利好政策都有哪些呢？记者就此采访了“伟嘉安捷”的专家。

　　●新政之后，两种住房公积金缴存人享受不同优势

　　我市老百姓目前缴存的住房公积金主要有两种形式，一是市管公积金，一是国管公积金，刚刚出台的新政策主要是针对市管公积金的，那么，现阶段，两种住房公积金的交存人都会享有什么样的政策情况呢？

　　市管公积金：缴存额度以家庭为单位，贷款额度增多。

　　举例说明：以家庭为单位，夫妻两人，男方月收入3000元，公积金月缴存比例12%，个人住房公积金月缴存额度为360元。女方月收入2000元，公积金月缴存比例是10%，个人住房公积金月缴存额度为200元。现在他们购买了一套90平方米的二手房，总价99万元，评估90万元，在符合申请8成30年住房公积金贷款条件下，首付为18万元，需要银行贷款72万元。

　　现在公积金利率调整后30年对应的贷款月均还款额为51.2元，根据市公积金最高可贷款额度的公积金计算，男方最高贷款额度为[(360÷12%)-400]÷51.2＝50万；女方最高贷款额度为[(200÷12%)-400]÷51.2＝25万。公积贷款最高额度调整后，这夫妻二人使用公积金贷款最高可贷75万，而他们需要银行贷款72万，并未超出这个值。以此来看，与未调整前的公积金上限额度60万相比，借款人在贷款时能够申请到的额度更多，缓解了他们的购房压力。

　　国管公积金：贷款上限80万，借款人降低组合贷使用频率。

　　如借款人隶属于国管，其最高可贷款额度的计算方式与市管公积金不同，国管公积金看借款人的收入证明，以家庭为单位，只要夫妻二人的收入证明能够开到月还款额的2倍以上即能够申请公积金贷款最高上限额度80万。

　　由于国管公积金可以使用“组合贷”，所以对于不能满足借款人贷款需求的那部分金额多数人会“求助”于商业贷款。这样就会产生一个问题，如果借款人首套住房是公积金贷款，因自住需求需要再次置业，那么使用“组合贷”后再次置业的这套房产会被认定为二套房，按照二套房贷政策执行。而现在公积金对二套房贷的政策是，如借款人首套住房使用公积金贷款，只要还清房贷后再次置业使用公积金贷款仍然是首套住房。公积金贷款上限金额调整后，对于借款人来说可以降低使用“组合贷款”的频率，更有益于他们贷款。

　　●购买政策性住房，贷款“准入”条件放宽，保障低收入群体

　　“伟嘉安捷”的专家解释说，作为带有福利性色彩的住房公积金贷款，此番政策层面上又放宽了购买政策性住房的贷款“准入”条件。换句话说，以前不论借款人购买什么样的房屋，必须要满足足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上且申请贷款时处于缴存状态才能贷款。现在，只要是借款人申请购买政策性住房包括经济适用房、两限房等，不再受缴存住房公积金12个月以上的限制，在已经建立住房公积金账户且在缴存的状态下，即便是开户一个月也可以使用公积金贷款买房。从这一点来看，对于北京低收群体而言，在商业贷款政策不稳、利率多变的金融市场环境下，完全可以通过住房公积金来解决贷款需求，将购房“梦想”变为现实。

　　●购买总价75-100万元房产的消费者受益最大

　　“链家地产”市场研发中心的专家分析认为，公积金贷款最高额度上调，使得公积金贷款的人群惠及面及受益程度加大，受惠最大的莫过于贷款额60万以上80万以下的购房者，即购买总价75-100万元房产的消费者受益最大。

　　比如：李先生购买了一套建筑面积90平方米以下总价100万元房产，最高贷款额度为80万元，李先生具有公积金贷款的条件，在贷款额度上调前，由于原公积金贷款最高额度为60万元，因此，李先生只能选择公积金贷款60万元及商贷20万元的组合贷款，贷款年限20年；而在最高额度上调后，李先生所贷款的80万元，可全部选择公积金贷款，目前公积金贷款利率为4.59%，而商贷的优惠利率为6.12%，累次加息后，公积金贷款利率的优势无疑更加明显。

　　目前公积金还款方式为自由还款法，但是为了方便对比参考，李先生在公积金贷款最高额度调整前后的月还款对比及支出利息对比均用等额本息还款法进行计算：

　　从表格中可以看出：公积金贷款额度调高以后，80万元可全部使用公积金贷款，每月还款额比调整前的组合贷款少还171.71元，总偿还利息可节省41209.35元。另外，办理组合贷款比单纯办理公积金贷款手续更多、需时更长、手续费更多，部分购房者甚至因为组合贷款太繁琐转而全部采用商贷，而此次公积金上浮最高额度后，部分购房者可直接选用公积金贷款，既省钱又省时省心。

　　●贷款额度上调可以减轻90平方米以上尤其是第二套房贷的压力

　　“链家地产”市场研发中心的专家还就此分析认为，当前贷款购买90平方米以上的住房，首付需提高到3成，公积金随之跟进，90?以上房产的房贷首付提至3成，；而购买第二套房首付比例40%，利率为基准利率的1.1倍(根据商业银行执行去年央行和银监会出台的359号文的二套房贷政策)。这使得购房者的初期成本投入加大，此次公积金贷款最高额度上调后，用公积金贷款购房，可节省相对更多利息，从而避免了提高首付以及利息增加的双重负担。（徐曼）

责编：赵旋璇