| 提高土地使用费 调控投资过快也要防止拉高房价 |  |
央视国际 www.cctv.com 2006年11月22日 05:42 来源：
新京报讯 提高土地使用费，作为一项抑制投资的宏观调控政策是有效的，但也要防止可能引起的房价再上涨。
11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行三部门联合下发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。文件规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。新增建设用地土地有偿使用费实行中央与地方30：70分成体制。（11月21日《新京报》）
无论从物价上涨规律，还是从土地作为不可再生的稀缺性资源的价格变化趋势，提高土地使用费标准都是必要、合理的。联系到目前我国正强化宏观调控管理来看，显然，提高土地使用费是宏观调控的重要手段之一。一方面，这能有效切断建设用地低成本盲目扩张的利益驱动，地方政府会因此而缺乏扩大投资的冲动。另一方面，由于增加了房地产开发商成本，因此可以在一定程度上抑制投资总规模过快增长，这要比控制贷款、提高二手房税收等仅仅影响消费者作用的手段更加直接，因为增加土地使用费更加直接影响的，就是开发商这个直接“投资”者。
从目前我国经济增长的贡献度比较看，投资的拉动作用要远远大于消费的拉动作用，因此，控制住了投资者，也就等于抓住了源泉和根本。除此之外，由于本次还规定了土地使用费要进行中央和地方三七分成，从而也会对地方政府产生一定的制约作用。因此，提高土地使用费的主要作用，是投资过热和经济增长偏快的抑制。不过，这要与我国刚刚实行的土地出让金管理制度、土地审批制度、土地监察制度相互配合，才更加有效，否则，作用可能会大打折扣。
不过，尽管提高土地使用费不仅合理且很有必要，并且对于当前的经济增长偏快和投资过快有着很大作用，但是，笔者认为，提高土地使用费又不可避免地会带来一定的负面影响。
当前，我国在宏观管理上存在一个很大偏向就是注重收费、轻视管理。实际上，三七分成可能难以从根本上解决问题。国土资源部的数据显示，2005年全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70亿元，实际上已经接近三七分成，关键是全国新增建设用地使用费一年流失近550亿元，这才是根本。三七分成能解决土地使用费的流失问题吗？恐怕很难。所以，关键是管理问题。
文件规定了地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库，并参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。这是完全正确的，但对于国家“三成”的用途是什么，文件没有说明。笔者认为，这部分也应该用于土地资源保护方面或者用于农民身上，即使将2005年流失的550亿元的30%，即160亿元用于农民、农村和农业方面，也可以解决农村的很多实际难题。
提高土地使用费，作为一项抑制投资的宏观调控政策是有效的，但也要防止可能引起的房价再上涨。有人认为，新增建设用地土地有偿使用费缴纳主体是地方政府，不是用地单位。因此，提高新增建设用地土地有偿使用费标准，原则上只会减少地方政府的土地收益，不会增加用地成本，笔者认为这种说法是不符合实际的。
我国地价主要由取得成本、开发成本、政府收益三部分构成，尽管新增建设用地土地有偿使用费只是政府收益中的一部分，提高它的标准，也就等于提高了地价，而地价是房地产价格的一部分。当然，合理的成本增加，也不是房价提高的借口，像目前市场上的电视机等家用电器，成本增加并不能带来售价的提高，只能带来利润减少。按理说，土地使用费提高可能会增加房地产成本，但由于这是正常的也是合理和必要的，因此，这部分成本应该由开发商来承担和消化。但是，由于我国目前市场上的需求（包括投资性、投机性和住房生活消费性需求，这需要强力来扭转）仍然很旺盛，在此情况下，开发商往往很容易把成本增加的部分转嫁给消费者，这等于又提升了房价的上涨速度。
因此，关键是要做好两方面的工作，其一、要选择好政策出台的时机，尽量避免选择在房地产价格可能上涨前出台。其二、要强化管理和协调。在销售管理上，不能任由开发商随意向消费者转嫁这部分成本，因为这个成本本来就应由开发商承担。
□张琦（北师大经济与资源管理研究院研究员）
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