银河证券兴业银行看好房价 2010年不会绝对下降

　　银河证券、兴业银行4日分别发布报告，对2010年房地产市场形势进行了展望。兴业银行资深经济学家鲁政委认为，根据目前的市场情况和对未来可能出台政策的预期，2010年房地产价格可能涨幅趋缓，但不会出现价格的绝对下降。

　　鲁政委说，展望2010年，房地产业的调控目标是“遏制房价过快上涨”，而非促使房价下落。虽然在调控政策的作用下，2010年房价可能会面临更多波动，但总体仍将出现温和爬升。

　　做出这一判断主要基于四大原因：第一，2010年利率预计仍将维持低位。

　　第二，人们收入预期继续改善。从目前来看，各方均预期2010年经济形势将好于2009年，而劳动力市场也已出现显著复苏迹象。在此情况下，除非强烈预期2010年房价将下跌，否则，居民的购房热情仍会较为强烈。

　　第三，目前供需失衡仍然明显。数据显示，自2009年3月份定金及预付款累计同比增速转正以来，此后持续快速攀升，到11月份已上升到66.5%，进入2004年以来的最高增速区域，其增速也高于房地产开发资金来源的总体增速。成交量下降情况下定金及预付款项的高速增长，表明了供给无法满足市场上的旺盛需求。

　　第四，房地产开发商资金充足，缺乏主动降价动力。资料显示，与2008年以来出现的房地产开发投资增速(花钱速度)持续高于房地产资金来源增速(收钱速度)因而导致房地产开发商资金链紧张不同，2009年以来房地产资金来源增速不仅高于开发投资增速，而且差距持续扩大，暗示当前房地产开发商资金充裕。

　　中国银河证券研究所所长滕泰认为，虽然短期中央会关注并遏制房地产价格过快上涨，但是中国房地产价格的长期上涨却无法改变。他说，决定任何一个国家房地产市场长期走势的因素主要包括五个方面：居民收入因素、财富和资产配置因素、人口因素、房地产金融因素、土地供给因素。

　　考虑到中国居民隐性收入较多，中国居民的实际可支配收入增长率要远远大于统计局公布的名义可支配收入增长率，年平均增速在两位数。

　　从财富和资产配置方面分析，中国居民购房投资是30年家庭财富积累的结果，一代中产阶级的长期投资行为是驱动中国房地产市场价格上涨的重要因素。

　　从人口城市化和人口财产分布来看，中国是全世界城市化速度最快、最有利于城市地产价格上涨的地区。在人口城市化和收入贫富差距过大的历史阶段，城市房地产价格的上涨也是一般的历史规律。

　　从房地产金融因素分析，中国是房地产金融最不发达的地区，除了房地产信贷没有进一步的金融衍生工具，因此未来的房地产金融发展空间很大，每一步房地产金融创新都有可能推动地产价格上一个台阶。

　　从土地供给因素分析，中国也是全球土地最稀缺的国家之一。再加上政府为了保证粮食安全，保18亿亩耕地的红线，未来的城市土地供给势必越来越少。

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