政府调控措施频频发力 楼市“高烧”依然不退

　　本报讯 在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

　　“营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　接受采访的多位专家表示，营业税细则对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。不过，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大，预计占比达8%左右的大户型二手房将涉及在内。

　　“政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者。

　　同样是在23日这一天，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

　　分析人士指出，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，比如收紧二套房贷利率等，而如果房价仍然过快上涨的话，不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，明年一季度整个房地产市场将明显降温；二季度如果房价重新高涨，还有其它政策出台；若保持稳定和调整状态，则紧缩政策不会再加码。

　　光大证券新近发布的一份报告称，紧接着国务院层面、银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型、区别化城市进行收紧，对异地购房进行限制等。

　　国家调整住房转让营业税显调控意图

　　23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　就在同一天，国土资源部也通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。

　　专家认为，再次调整房地产营业税凸显利用税收政策工具加强房地产市场调控意图，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，如二套房贷利率上调等，如果房价仍然过快上涨的话，不排除会有更严厉的措施出台。

　　聚焦 1 营业税差额征收对市场影响不一

　　业内人士指出，该政策对二手房市场的实际影响远远小于此前的预估。

　　与去年12月“131号文”出台优惠政策之前相比，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；而对于不足5年的普通住房，是全额征收的。

　　“现在政府把非普通住宅打回原形，而对普通住宅则由全额变差额，可见，普通住宅交易还是享受到了税收优惠。这说明中央还是继续支持普通住宅交易的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　据测算，如果按照一套80平方米市场成交价格为200万，原购买价为100万的二手房计算(房龄三年)，如果优惠取消按照全额计算的话，按照5.5%的税率计算，要征缴11万元的营业税，而如果按照差额，仅需要缴纳5.5万元。

　　美联物业市场研究部总监张大伟表示，在大家都预计营业税按照全额收取的时候，出台差额详细解释，对于中低价二手房市场一定程度上反而是重大利好，特别是90平方米以下二手房市场，影响将有限。

　　“两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。”张大伟说。

　　张大伟预计，这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

　　对此，21世纪不动产分析师孟奇指出，营业税差额征收的细则体现了政府对于二手房市场的态度：一方面市场过热需要收紧，另一方面又不希望把楼市管死，因为从政府层面来说，还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。

　　不过，“链家地产”认为，营业税细则，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大。据统计，北京140平方米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年内大户型占比在8%左右。

　　“链家地产”预计，未来，除营业税成本有所上升外，投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期大户型投资心理预期也将缩紧。

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