09年二三线城市房价狂飙：“疯狂的房子”谁买单

　　武 汉

　　价量齐升 盘盘涨价

　　“量价齐升，盘盘涨价”是今年武汉楼市的主旋律。根据武汉亿房研究中心的统计，在2009年一年的时间里，武汉主城区的房价从5259元/平方米涨到6174元/平方米，而中心城区涨势更为迅猛，年初武昌中心区、汉口中心区的价格每平方米6507元、6383元，11月份这两个地点的价格已经纷纷暴涨到8209元、8022元。

　　随着房价的一路飙升，成交量也一路追涨。据亿房数据统计，今年3月到11月，全市商品房成交量都在7000套左右，截至目前，全市商品房总成交量与去年全年数值相比，增幅达110%，超过了2007年的全年成交量。尤其进入11月，在房价已经处于高位之时，商品房成交量罕见地突破8000套。一名不相信这个数字的业内人士曾到房产局查存档，称数字是真的，但是“太疯狂”。

　　记者在采访中看到，与年初相比，武汉中心城区楼盘价格均上涨了接近50%，长江边一楼盘率先将均价提高到2万元以上，汉口中心区尤其解放大道沿线、京汉大道沿线楼盘不少都是万元以上，武昌中心区已难见到均价在8000元以下的楼盘，而打折活动少之又少。

　　家住武昌，想在汉口一重点中学附近购房的皮先生说，去年底看到中学旁边一楼盘开盘均价是6000多元，判断价格还会降，打算先等等，到今年初价格涨到7000元，觉得亏了就犹豫了一会儿，到现在价格已经超过万元，于是他彻底放弃了买房。

　　随着房价的上涨，购房者的心理也变得越来越复杂，买房的队伍里除了单纯的“刚需”，又增加了恐慌性购房者、投资性购房者、投机性购房者。

　　11月底，武昌中心区一楼盘新推出的两个单元开盘，尽管均价已达到8000元/平方米，房屋总价大多在80万元以上，但36套小户型在开盘当日几乎一抢而空。一名一个月前才在此处购房的王先生说，房价涨得太快，10月底买房时价格已比之前涨了接近2000元，买房后心惊胆战怕价格下跌，没想到一个月的时间总价就涨了近10万元。

　　手头已经有不下5套商品房的何先生最近又买了一套价值200多万元的别墅。他说，买房只是为了保值，明年通胀预期强，钱存银行实际是贬值。

　　家住武汉理工大的余先生今年连续两次排队买房均空手而归。他说，第一次是今年上半年，当时媒体、专家一边倒地认为房价还要跌，但他买房时发现没开盘的楼盘门口已经排起长龙，而他心仪的小户型已经卖完了；第二次他一样又排了几个小时队，连号牌都没有拿到。他说，现在武昌中心区90平方米小户型总价攀升到70万元以上，南湖也得接近60万元，比当初涨了十几万元，已经超越了自己的经济和心理双重承受力，干脆不再去想买房这件事了。

　　专家表示，今年武汉楼市行情出乎所有人的意料，连续9个月量价齐升的原因包括：往年积累的需求集中释放；利好政策的刺激及对通胀的预期，三个原因共同推动武汉楼市价量齐增。

　　中房指数研究院华中分院研究员李国政给记者算了一笔账，目前武汉市中心区新房均价已经达到6000元/平方米，就算只买一套90平方米的小户型，总价也得54万元，按武汉城市居民的年人均可支配收入16713元计算，一个江城三口之家要花大约16年的时间才能买上这样一套房。他说，当房价远超大部分市民的购买力的时候，价格出现调整是必然的，但同时房地产市场已经成为G D P的第一大支柱和地方财税的主要来源，因此期望马上有严厉政策出台调控房价也不现实，因此预计明年武汉的房价将逐步企稳。

　　北 海

　　“疯狂的房子”谁买单

　　从每平方米几百元到上千元，再从每平方米1000元到5000元，短短几年时间，北海的房地产价格呈现出“翻筋斗”的发展势头。2009年末，北海楼市再次呈现出“价量齐升”的景象。然而，记者深入采访时发现，北海楼市炒作因素大于实际价格，一旦资金链断裂，卷入其中的资金无疑将为最后的疯狂买单。

　　记者近日来到北海市海珠等大酒店进行暗访，知情人士告诉记者，几乎每家酒店里操着外地口音“喝早茶”的人，都是前来北海炒作房地产的，润发大厦、蔚蓝海岸、东方明珠花园、枫林蓝湾、新力海景花园、华杰春秋园等诸多一手楼盘、二手房源基本上都被福建人、东北人、浙江人所垄断。

　　记者在距离市区近40分钟车程的一座楼盘里，遇上了前来看房的辽宁人张骞襄。他说：“这楼盘开盘价才每平方米4000多元，我打算招集老乡，把整座楼盘全买下来，然后等着升值。”

　　张骞襄告诉记者，“招集老乡”的想法是参加了温州购房团之后才萌发的。“温州购房团几乎已经把市中心的楼盘给垄断了，几乎是新楼盘一开盘，他们就拿着几十个、上百个身份证去购房，一天时间就能将首付手续给全部办妥，然后就是等着坐地生财。我们东北老乡实力不够雄厚，但只要团结起来，弄下一两个楼盘应该不成问题。”

　　常年在北海生活的本地人覃刚说：“我在大型国企工作，年收入超过8万元，本来计划今年下半年投资买楼的，但房价一下子涨到5000元至6000元/平方米，每栋楼房开盘都像超市打折促销一样火爆，都是外地人炒起来的。”

　　在接受记者采访过程中，“被外地人炒起来”几乎成为北海本地人和炒房者共同的答案。在炒房者心目中，北海楼市的飙升源于以下几个原因：

　　———国家战略吸引众多投资，北海楼市“必涨无疑”。2008年1月1日国务院正式批准《广西北部湾经济区发展规划》后，大量资本迅速涌入北海；2009年10月28日，国务院常务会议讨论并原则通过《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》，这些战略决策推动大批资本涌入北部湾。北海已成为各路资本的热土———跨国公司、央企的产业资本、金融大鳄的金融资本、广东浙江等地的民营资本，甚至是炒房的游资、热钱的蜂拥之地。

　　———前期“涨幅小”，后期定有“资金跟进”。炒房者一个始终如一的“理论”是：北海房地产价格远低于其他城市的房地产价格。如今一些楼盘价格高达每平方米5000元至6000元甚至上万元，仍然被视为“低于海南海口、三亚3万元至6万元/平方米”的价格。价格仍然偏低引发的逻辑就是“还将有大量资金跟进”，因此，“炒房定赚”成为口口相传的事情。

　　———通货膨胀预期，一买就涨，跟进就赚“理论”。这几乎成为东北人、浙江人、福建人在当地集中购买房地产的“信心支柱”。他们认为，2008年下半年的金融危机不仅没有使得北海房地产价格下跌，却凸显出北海房地产逆市飙升的状态，这表明楼市还有很大空间。而全球市场上各国的“救市政策”已经投入的大量资金，肯定会有相当一部分游资进入房地产市场，北海的自然条件、政策支持，以及未来的“通胀预期”，将成为楼市持续攀升的有力支持。

　　常年关注房地产市场的专家徐海丰认为，炒房者通过一整条“自欺欺人”的链条，将中西部地区的楼市串成一条美丽的“珍珠”，国家战略政策导向没有鼓励发展房地产，资金跟进也是无中生有。“串起珍珠的绳子本来就是泡沫，再美丽的炒房神话也会最终破灭。”

　　北海温州商会会长徐守斌告诉记者，2004年，北海多数楼盘是每平方米1000元至1300元，2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元，哪怕是北京、上海和深圳，涨幅也没有这么高的。未来预测，到2012年，北海房价将达到8000元至1万元/平方米。

　　中国银监会北海银监局的相关负责人认为，令人担忧的问题在于，房地产的飙升恰恰是以大量“热钱”的炒作烘托起来的。一旦银行银根紧缩，无论是开发商还是炒房者，短缺的资金链将很可能造成整个楼市的持续低迷。

　　“只要晚上到北海街头看看你就会发现，大量已经售罄的楼盘空置率很高，房屋价格租售比差距也非常大，这才是北海楼市的‘真相’。”曾经历过上世纪90年代北海楼市“泡沫”的市民欧阳常青说。

　　相当一部分市民认为，从投资20至30年的角度来考虑，现在购买每平方米5000元左右的房子还是值得的。但临海的楼房折旧率却需要理性考虑。“如果不是理性的投资，只想如何通过炒楼‘赚快钱’，很可能成为楼市‘最后疯狂’的买单者。”