深圳房市重现一成首付 中国式次贷隐患抬头

    中国证券报6月24日报道 “买这套二手房，我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一脸平静地告诉中国证券报记者，一套价值120万元的二手房，他首付只交了18万元。

    看到房价快速上涨，王先生开始有了投资楼市的念头。由于他只有二十几万元首付款，却又想投资两套房子，于是只有求助于帮他买房的中介。

    “中介很乐意做，只要你诚心诚意要买房，他们能够与按揭评估公司合作做高评估价，以阴阳合同的方式申请到低于两成的首付。”王先生告诉记者，他用于申请银行贷款的评估价是高于实际成交的120万，这样可以申请到实际上高于总房价八成的贷款。

    降低首付助推炒房风

    “零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。业内人士称，楼市信贷政策收紧阶段，各家银行对贷款审查较为严格;而今贷款政策宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。

    随着深圳楼市的疯狂，越来越多的投资客重新活跃起来，而这些投资客乐于一成首付，本钱少而赚的快，房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚。中国证券报记者装作投资客调查发现，许多和中介公司熟悉的投资客都在寻求低于两成的首付，这样用更少的本金，他们可以购买更多的房产，房价上涨后出售获利也更多，实现以小博大。

    对于大手笔的投资客，中介也在积极想办法吸引。一家小中介的按揭员对中国证券报记者表示，他们现在可以通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

    “100万元的房子，如果评估价做到112.5万元，那么申请了八成按揭后，客户支付的首付款只有10万元。”该按揭员称，对于一次购买多套房产的投资客，往往是向不同的银行申请贷款。对于这种高杠杆的房贷融资方式，在房价持续上涨的今天，重新成为广深投资客热衷的炒楼方式。

    工商银行的一位个贷经理表示，在购房按揭中，银行很难监控“阴阳合同”，银行拿到的合同是做高了评估价的合同，对于每套房产的价格银行又不可能逐一去核实。

    早在去年下半年，深圳和广州部分新楼盘就推出了低首付的促销方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分楼盘的销售人员称，低首付是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分员工提供九成按揭，号称可以利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

    在广州首期款不足的部分则是由发展商垫付。这些方式无论购买总价多少，只要交纳一定数量的定金即可办理购房和按揭手续，首期余额一般是在入伙后两年内分期免息缴付。

    银行相关人士表示，在垫首付的交易中，购房者与开发商私下签订了一份真实交易合同。而登记、办证等所使用的都是虚高房价的合同，在这种情况下，银行就很难监控这种“阴阳合同”。这种“阴阳合同”的做法属于违规行为，理论上银行可以追究相关的责任赔偿。这种做法放宽了购房者的门槛，从而增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

    广州满堂红地产研究部经理周峰认为：“降低首付是在钻市场的空子。”但是他认为在银行控制风险的前提下，零首付案例不会广泛出现。

    二套房贷全面松动

    深圳楼市自三月以来，已经连续上涨三个月，成交量也持续维持高位。这种回暖和去年年底实施的个人房贷“新政”密切相关，即首套住房利率打七折，首付降至二成的优惠政策。这个旨在应对金融危机、扩大内需、提高对居民购买普通自住房的优惠政策，而今却在执行中被滥用。

    中国证券报记者在地产中介和银行实地调查中发现，一些银行已逐渐将优惠范围扩大，把第一套房贷优惠政策，用到了第二套甚至多套房贷身上。一些资深投资客往往利用和银行、中介公司的良好关系，所有投资房产都采用一套房贷政策。

    “只要你名下没有房产，而丈夫或妻子名下有房产还在按揭，可以按首套住房申请，没问题的。即使个人名下还有房产，运作一下也没问题。”某大型地产中介按揭部经理信誓旦旦地表示，银行房贷已经相当于全面放松。而对于一些资深炒房客这样的大客户，在楼市上升阶段，申请到多套的优惠贷款，也不是难事。