地产新政出台 北京80%以上待售二手房免营业税

　　国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。(二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

　　专家解读

　　买普通商品房新政三步走

　　-人均住房小于20.75平方米再买房可能享首套贷款优惠

　　建设部政策研究中心及北大不动产研究中心两位专家共同的看法是，“此次出台的政策比较具有操作性，因为每个城市的人均住房面积，每年都会由该城市的统计部门公布，比如，北京2007年由北京市统计局公布的人均住房面积为20.75平方米，如果按照这个来计算，三口之家，之前买过使用面积小于62.25平方米、约合建筑面积小于90平方米左右房子的人，再买第二套改善型房子可以享受首付和贷款利率优惠政策。”

　　-营业税减免由5年降为2年 80%房屋处免税状态

　　“此次国务院把营业税的免征时间由2006年规定的5年改回到2年，那么以北京为例，80%以上的待售二手房都应在免税范畴。但是否因为这项规定，而让一些过去不满5年未上市交易的房产出现在市场上，使供应量增大还要看看再说。”北大不动产研究机构的这位专家分析。

　　“或许长期以来困扰北京二手房市场的一个重要原因――房源少的问题将会因此解决。2006年规定营业税的免征时间为5年后，二手房市场的房源急剧减少，很多房主因为不到5年、交易需要交纳5.5%的营业税而放弃入市交易，宁愿等到满5年再说。”中介机构链家地产有关负责人如是说。

　　-税费成本下降 满2年二手房相当于房价下降5.5%

　　昨天，房屋中介中原地产、链家地产和中大恒基有关负责人为记者计算了新措施实施后的房价。

　　“之前规定不满5年房产上市交易需要缴纳成交价5.5%的营业税，调整后则无需交纳，直接节省成本占房产总价的5.5%。”链家地产的有关负责人计算，而2年以下的二手房节省成本平均在4.1%左右：按照当前次新房平均成交面积85平方米，平均成交价格10300元计算，平均总价在88万元左右；而当前二手房价格涨幅相比两年前达34%左右，即两年前的平均成交总价在65.7万元左右。那么，营业税调整后差额征收营业税，可以节省营业税36135元 ［880000×5.5%-(880000-657000)×5.5%］，占到房产总价的4.1%左右。即此次营业税政策调整，未满2年的房产交易税费平均可节省4.1%左右。

　　新闻分析

　　为何“救楼市”？经济好才能大家好

　　如此密集出台稳定楼市的政策，且与一年前的楼政相比，有重大调整，意在何处？

　　首要一点，楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告，认为2009年中国经济的典型特征是“恶化继之以好转”，但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。这个报告认为，如果2009年房地产投资出现30%的收缩，其产生的巨大的不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。

　　必须承认，在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。数据显示，截至2008年7月，电力热能、交通运输和水利环境在固定资产投资中占比之和不到25%，制造业投资超过30%，房地产投资占33%强。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁、建材、家具等。

　　至于地方财政对房地产的依赖更不待言。如今，随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，地方财政空前吃紧。

　　在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。房地产被推至“国民经济的重要的支柱产业”，保障性安居工程被列为“国十条”之首，如此政策组合明确传递出“保发展必先救房地产”“促投资离不开稳楼市”的取向。

　　“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”房地产专家、广东省房地产协会会长蔡穗声说。

　　以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。从这个角度，才能正确理解中央经济工作会议提出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。

　　业内专家认为，政策取向的调整，其意有三：就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设、解决安居问题较为有利的时间窗。今年上半年以前的数年间，国际经济保持相对较快的增速，带来全球性资源价格上涨，建材、土地等价格上涨尤快，加之资产膨胀、泡沫化，国内房地产市场与资本市场联动，各城市“地王”频出，建房成本节节攀升。而现在，全球经济减速导致石油、钢铁等大宗商品价格持续跳水，国内建筑成本大大降低。同时，地价走低，动迁成本也随之降低。微观上可降低保障房建造成本，花相对少的钱做相对多的事，取得较好的经济效益，宏观上可拉动投资、保证经济平稳增长。此为经济功效。

　　政治意义在于，顺应民意，求解民生难题，使科学发展观落到实处。

　　社会功效在于，政府可以用保障房建设来平复、消弭部分期盼房价继续下跌、不理解政府救市稳定房地产市场的老百姓的不理解和怨气。让这部分人感觉到，政府救房地产是为了稳整个宏观经济，并且给中低收入群体提供了一条解决居住的出路――政府托底保障。政府要救楼市、稳房价的长期利益取向与普通百姓的短期利益诉求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一个上佳政策选项。

　　纵深观察

　　-楼市何时能够“重启”?

　　从购房人和业内人士的观点看，“什么时候利好政策不再频频出台，什么时候开发商不再叫嚷‘救市’，什么时候舆论不再炒作崩盘”，楼市才能重新启动。

　　专家表示，“其实，归根结底，大家缺的还是市场信心，不过不断出现的利好政策将逐渐加强市场的信心。”这个疗伤时间到底要多长？专家看法不一，有的认为要到明年的3月，有的认为要到明年年中。

　　即便如此，在对待是否该购房这个问题上，多位业内人士还是认为，四环以内等新增供应不大的城区，购房人可根据自己的需求该买房的还得买；而对五环以外一些普通住宅供应偏大的区域，不妨等等。

　　-利好政策什么时候落实?

　　昨天，建设部、北京市税务部门等政府主管部门都表示要“拿到文件后，再制定相应实施细则”，各商业银行也都表示要看“总行的实施细则”。

　　昨天，建设部有关负责人告诉记者，建设部拿到相关文件后，会尽快会同有关部委出台相应的政策。而对近期会不会公布新的人均住房面积，市统计局昨天对此没有回应。

　　相比之下，各家商业银行的积极性似乎更高。光大银行北京某支行、建行北京分行某支行等有关人士都告诉记者，“我们也希望尽快实施，毕竟房贷是目前还比较优良的业务，盼着总行赶紧出台实施细则，年底好大干一场。”(余美英)

责编：王旭