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“深圳楼市拐点肯定来了”

 

CCTV.com  2008年10月16日 19:19  进入复兴论坛  来源:大洋网  

高海燕

    “房价不降到一个被市场普遍接受的价钱,深圳的楼市则很难回暖。”

    “如果房价降到2006年均价水平上下,买房自住的消费者可以考虑出手。”

    高海燕

    ◆ 有专家认为这一轮降价有望回到2006年房价水平

    “深圳楼市的拐点肯定是来了。”昨天,市社科院城市营运研究中心主任高海燕接受记者专访时这样表示。他预测,深圳房价会先降再稳,有望回到2006年全年均价水平或者略高于这个均价,即1万-1.1万元/平方米。

  这轮观望与以前有本质区别

    高海燕认为,这一轮楼市的观望与前几轮观望有本质不同。“从2005年开始,国家开始对房地产市场进行宏观调控,经常每一次宏观调控的出台,市场都会产生两三个月的观望期。但是,每次观望期过后,深圳的房价就会恐慌性的上涨,观望一次就涨一次,这是市场的心理性观望。”

    “而形成这轮楼市观望期的客观条件变了,市场购买力事实上是整体下降了。”高海燕认为,去年的调控则从市场供需上做文章。“首付大幅提高了,房地产信贷从紧了,去年下半年甚至到了申请不到二手房贷款的程度。房地产金融政策的巨大变化使购买力严重疲软,投资买房少了,自住买房也要承担更高的首付、更重的还贷压力。”

    高海燕说,金融政策的调整,导致富裕阶层的消费者不进入楼市投资或炒房了,而且,这部分人自住性买房几乎不存在,因为他们一般居住得很好,更大数量的普通消费者则被高房价和房贷阻挡在市场之外。“房地产市场的需求被打下来了,所以这轮观望期才会持续半年多时间。”

  只有降价才能走出观望期

    高海燕认为,只有降价才能走出观望期。“如果房价不降到一个被市场普遍接受的价钱,深圳的楼市则很难回暖。”

    “据我的了解,深圳很多开发商对降价有恐慌心理,不敢降价,生怕产生多米诺骨牌效应,生怕一降再降,生怕一泻千里。”高海燕说:“我觉得开发商不要怕降价,首先要对深圳的城市发展有信心,有深圳经济发展、城市环境深港共建国际大都会等因素支持,房价不会降到不值钱的地步;同时,开发商要对降价幅度有预期,这几个月打折促销摸了一下市场的底,看来降价水平还不够。”

  房价应该下降15%才合理

    那么,房价要降到什么程度才会被市场所认可呢?高海燕分析说,今年1月份,深圳二手房市场的挂牌价在1.3万元/平方米左右,成交均价在1.1万元/平方米左右。从这个导向来看,深圳楼市要想回暖,预计全市一手房的均价要降到1万-1.1万元/平方米的价位才行。

    “也就是说,今后一手房价要降到2006年的水平,或者略高于这个水平,才能促使市场回暖。”高海燕认为,2007年上半年,深圳的房价猛涨是非正常的,涨上去的价格理应降回去。

    据国土房产部门的统计,2007年深圳商品房均价14049元/平方米,其中住宅均价13370元/平方米。2006年,商品房均价10090元/平方米,其中住宅均价9230元/平方米。

    高海燕初步估计,合理的房价应该比2007年均价至少下降15%以上。

  警惕楼市出现负资产

    开发商不愿多降,市场又不认可,这样的“冷战”后果严重。“楼市如果冷得太久,可能会产生恶性循环。”高海燕说,他担心市场长期“冷下去”会产生大量负资产或者报复性上涨。

    高海燕告诉记者,他认识的一个人,去年在房价高峰期买了龙岗某楼盘的一套房,成交价130多万,今年5月交房,但是,按现在当地的二手房价算,只值85万,房子还没到手就成了负资产。高海燕认为,国人的风险意识还不强,好不容易才认识到股市有风险,其实楼市一样有风险,入市同样需要谨慎。

  不鼓励提前置业

    高海燕表示,他一直都不鼓励提前置业。“最好是到了该买房的时候才买房,2005年后,由于对房价上涨的恐慌,大量的钱流入深圳买房、炒房,巨大的购买力在2年内得到集中释放,造成房价飞涨,但是过后就疲软了。”

    高海燕还建议,如果降到2006年均价水平上下,买房自住的消费者可以考虑出手,因为深圳房价想跌破1万元/平方米(指全市均价)不太可能。

    对于投资买房,高海燕建议近期不要入市。他预测今年深圳楼市会先降后稳,逐步回暖。长远来看,深圳楼市的成长性还是值得肯定的。

    他还建议有关部门,从考虑稳定置业者心态的角度考虑,有必要把住房保障性政策的某些规定明晰。如市里提出逐步扩大非深户籍人口的住房保障,就应该尽早明确哪部分非深户籍人口可享受住房保障,或者拿出阶段性的保障对象标准。

责编:汪蛟龙

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