小产权房一波三折 背后是一场利润与风险的较量

　　近期，小产权房问题经历了一波三折。

　　首先是国务院会议指出：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

　　接着有媒体报道：国土资源部称符合规划的小产权房可转为合法。

　　紧接着，国土资源部重申：我国城镇居民不得

　　到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。

　　在城市房价飞涨的今天，越来越多的人把目光投向了小产权房。城市房价的一半甚至更低，是小产权房的诱人之处，而利润的另一面，巨大的风险则让很多人望而生畏。

　　即便如此，还是有人不断在问：“购买小产权房真的不合法吗？将来是否会合法？”

　　2007年11月23日，专家们相聚中国人民大学法学院，热议并解剖“小产权房”现象。

　　“小产权房”概念

　　崔大祺(北京市旗鉴律师事务所主任)：小产权房实际上是一个媒体炒作的概念而不是法律概念，如果上升到法律上来讲，小产权房是不合法的，得不到法律应有的保护。现实生活中购买小产权房的风险相当大，目前我国法院判决了几起小产权房的案件，判决结果认定当事人双方买卖关系无效。值得注意的是，在我国法院审理各类民事案件过程中有一个内部掌握的原则：法律关系为了维护其稳定性，既成的法律关系和合同轻易不判无效。所以我建议大家不要买小产权房。

　　王策(建设部住宅与房地产业司)：非法小产权房产生的原因，从表面看，是一些人违背法律，不管是开发商、村集体还是买房的城市人，大家都是明知故犯。而背后的原因，一是涉及法律规范等理论问题，二是政府相关部门在管理过程中缺位。更深层的问题恐怕是利益的驱动：村集体拿土地来作房产开发，可以获得数额可观的出让金，村民能得到好处，获得分红，开发商自然也能获得高额利润。对于农民而言，除了土地和房屋的保障之外，缺少其他保障，又没有城市生存技能，所以愿意让他人在自己的土地上建小产权房。

　　小产权，大问题

　　周珂(中国人民大学法学院教授、博士生导师)：小产权房是个大问题，因为对于大多数人来说，房子是其财产性收入中最重要的组成部分，自然极其关注其权利的大小、是否稳定和法律能否保障。从利益结构分析，小产权房的利益主体包括：城市居民、农村集体经济组织、村民、政府、发展商等。利益内容包括居住生存利益、不动产财产利益、宅基地利益、农村社会保障利益、房地产商业利益、国家建设用地利益等。要解决这些问题和问题带来的冲突，我建议参照国际私法，借鉴民法。首先要考虑的是国家安全和社会安定；其次是土地不动产生存性利益；第三是土地不动产社会事业公益；第四是土地不动产资本性私益，市场下的经营；第五土地不动产资本性公益；第六土地不动产保有性公益，就是土地储备等问题；最后是土地不动产保有性私益。除了上述七个层次以外，还要考虑利益关联性程度。

　　李富成(国务院法制办政府法制研究中心)：政府在小产权房里是利益相关方，小产权房的发展导致政府可能会失去一些利益。这个分析是有道理的，但是我们是不是也要考虑一点，既然小产权房的发展会让政府失去利益，那么政府为什么不尽快的把它合法化，得到应该得到的利益？为什么不尽快的走出这一步，背后有什么样的考虑？

　　王策：政府是怎样的态度？非法小产权房是否让政府的钱袋子瘪了？其实，政府征用农民土地不全是转让给开发商进行商业建设，其中大部门土地是用来建设公路等基础设施，或建工厂给当地发展经济创造效益。但随着房地产业的发展，政府征地所需的补偿金越来越高，对于非法小产权房，政府可能会依照法律的强硬手段进行管理。